Co trzeba sprawdzić przed zakupem używanego mieszkania

Zanim kupisz lokal na rynku wtórnym, sprawdź, czy nie jest zadłużony lub nie mieszka w nim babcia sprzedającego. Możesz bowiem spłacać kredyt zaciągnięty przez poprzedniego właściciela lub mieć problemy z niechcianym lokatorem

Chcesz kupić mieszkanie z drugiej ręki? Musisz wiele czasu poświęcić na jego sprawdzenie, by uniknąć pułapek. Lokal może być np. obciążony hipoteką, a właściciel zalegać z opłatami za mieszkanie. Jeżeli korzystasz z usług pośrednika, to on ci pomoże. Możesz też liczyć na notariusza. Zawsze przed zawarciem aktu notarialnego żąda od sprzedającego dokumentów dotyczących nieruchomości.

Zajrzyj do księgi

Przed podpisaniem umowy finalizującej sprzedaż, jak również przedwstępnej, warto sprawdzić stan prawny mieszkania, a konkretnie, czy osoba, od której zamierzamy kupić nieruchomość, jest jej rzeczywistym właścicielem, oraz czy nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń.

Jak to zrobić? Większość lokali ma założoną księgę wieczystą. To urzędowy rejestr (prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych), który określa stan prawny nieruchomości. Z niego więc można się dowiedzieć, czy sprzedający jest właścicielem lub przysługuje mu własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego.

Aby sprawdzić zawartość księgi, trzeba wystąpić o odpis. Utarło się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im bardziej aktualna jest data odpisu, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem stan wpisów w księdze wieczystej dotyczącej mieszkania z dnia jego dokonania. W wielu miastach prowadzone są elektroniczne księgi wieczyste, tam informację można otrzymać od ręki.

Odpis z elektronicznej księgi kosztuje 30 zł, z papierowych – różnie. Niektóre sądy pobierają 6 zł, inne każą płacić tyle, ile za odpis z elektronicznej księgi. Za darmo można natomiast przeglądać księgę w siedzibie sądu.

Pamiętaj! Księgi wieczyste nie zawsze są aktualne, wpisy mogą też rozmijać się z prawdą.

Przykładowo w księdze figuruje jako właściciel tylko jedno z małżonków. Tymczasem mieszkanie należy do dwojga. Zdarza się, że mąż lub żona chcą sprzedać mieszkanie bez wiedzy partnera. Występują też przypadki, że jedno z nich umiera, a drugie chce sprzedać mieszkanie, by uniknąć postępowania spadkowego.

Pamiętaj! Księgi wieczystej nie muszą mieć mieszkania własnościowe w spółdzielni mieszkaniowej.

Posiadacz takiego mieszkania może założyć księgę, ale nie musi. Najczęściej mają ją te mieszkania, które były kupowane na kredyt. W tym wypadku jedynym miejscem, gdzie można sprawdzić takie lokum, jest administracja spółdzielni, w której się ono znajduje. Jeżeli sam chcesz kupić mieszkanie na kredyt, a lokum własnościowe nie ma księgi, poproś sprzedającego, żeby ją odpowiednio wcześniej założył.

Uważaj na hipotekę

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości, najczęściej kredyt. Może też zabezpieczać wszelkiego typu wierzytelności związane np. z prowadzoną działalnością gospodarczą. O tym, czy hipoteka jest obciążona, można dowiedzieć się z odpisu z księgi wieczystej.

Pamiętaj! Zanim kupisz mieszkanie, zadbaj, aby z księgi zostały wykreślone wszystkie hipoteki.

Najlepiej jest, jeśli sprzedający spłaci wszystkie wierzytelności przed zbyciem mieszkania. Nie zawsze to jednak będzie możliwe. Wówczas kupujący powinien się postarać o oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym ten zobowiąże się do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu określonej kwoty. Podpis na dokumencie musi być poświadczony przez notariusza, by następnie nabywca lokalu mógł skutecznie żądać wykonania takiego zobowiązania.

Zwróć uwagę na umowę dożywocia

Umowa o dożywocie została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908 – 916. Zgodnie z nimi jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć m.in. zbywcę jako domownika. Kiedyś taka umowa była bardzo popularna, teraz jest stosowana coraz rzadziej, niemniej jednak trzeba uważać, czy przypadkiem nie spotka nas niespodzianka w postaci dożywotniego lokatora, np. babci sprzedającego. Taka osoba może bowiem mieszkać w danym lokalu aż do śmierci.