Kiedy właściciel nie może swobodnie dysponować posesją

autor: Tomasz Jodłowski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Wartość działki na skutek uchwalenia miejscowego planu może zmaleć. Należy wówczas zażądać od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości

Kwestie te regulują art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nimi, jeżeli na skutek uchwalenia miejscowego planu (lub jego zmiany) korzystanie z nieruchomości (lub jej części) w dotychczasowy sposób (lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się niemożliwe, właściciel albo użytkownik wieczysty może zażądać od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości.

Podobne roszczenia przysługują także wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości zostało w istotny sposób ograniczone. Przykładowo: obok działki będzie biegła trasa szybkiego ruchu i dojazd do posesji zostanie znacznie ograniczony, na atrakcyjności straci też sklep, który się na niej znajduje.

Trzeba pamiętać, że to właściciel (użytkownik wieczysty) sam podejmuje decyzję, z jakiego roszczenia skorzystać. Jeżeli wybierze odszkodowanie, to musi pamiętać, że pieniądze otrzyma za rzeczywiście poniesione szkody, a nie za utracone korzyści, np. gdy na skutek budowy trasy doszło do zamknięcia sklepu a właściciel ma problemy ze sprzedażą działki. Najlepiej wtedy posługiwać się operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę.

Gmina w ramach realizacji tych roszczeń może też zaoferować inną nieruchomość. Jeżeli jej oferta zostanie przyjęta, to właściciel (użytkownik wieczysty) nie może żądać jeszcze dodatkowo np. odszkodowania. Przepisy dają samorządowi sześć miesięcy na podjęcie kroków w kierunku realizacji roszczeń właściciela (użytkownika), chyba że strony umówią się inaczej.

Może być i tak, że właściciel lub użytkownik wieczysty chce sprzedać nieruchomość, ale nikt nie chce jej kupić ze względu na realizowaną tuż obok inwestycję gminną, np. spalarnię śmieci. Wówczas może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżonej wartości nieruchomości. Z roszczeniem tym można wystąpić w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana zaczęła obowiązywać.

Wysokość tego odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży. Natomiast obniżenie wartości nieruchomości ustala się jako różnicę między jej wartością (z uwzględnieniem przeznaczenia) po uchwaleniu planu lub jego zmiany a jej wartością sprzed uchwalenia planu lub zmiany (z uwzględnieniu przeznaczenia terenu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości). Uwaga! O takie odszkodowanie może wystąpić tylko ta osoba, która nie korzystała wcześniej ani z odszkodowania, ani z wykupu lub zamiany nieruchomości.

Trzeba także liczyć się z tym, że gdyby doszło do uchylenia miejscowego planu, to wtedy gmina ma prawo zażądać zwrotu wypłaconego odszkodowania.

Wszelkie spory na tym tle rozstrzygają wydziały cywilne sądów powszechnych. Wartością przedmiotu sporu będzie wysokość dochodzonego odszkodowania lub wartość nieruchomości (art. 19 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).