Najem okazjonalny: dużo formalności, ale i większe przywileje

Przy najmie okazjonalnym łatwiej rozstać się z lokatorem. Aby jednak doszło do skutecznego zawarcia umowy, trzeba spełnić kilka warunków

Nie każda umowa może być zakwalifikowana jako najem okazjonalny. Chodzi jedynie o lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Żadne regulacje najmu okazjonalnego nie znajdują więc zastosowania przy najmie powierzchni biurowych, komercyjnych, magazynowych itp.

Poza tym umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jedynie z właścicielem lokalu (w szerokim rozumieniu tego słowa), który jest osobą fizyczną, a w dodatku nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Przykład

Posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie konsultingu. Może on wynająć swoje mieszkanie spółdzielcze (jest właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy z 2001 r.).

Ponadto, choć prowadzi działalność gospodarczą, to jej przedmiotem nie jest najem lokali mieszkalnych, ale inne usługi. Inaczej byłoby, gdyby miał np. siedem mieszkań na wynajem. Wtedy w zasadzie niezależnie od rejestracji wynajmu jako działalności gospodarczej trzeba byłoby go uznać za przedsiębiorcę, bo prowadzi stałą zarobkową działalność wynajmu mieszkań.

Kolejne ograniczenie to okres, na jaki może być zawarta umowa najmu okazjonalnego – na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Nie oznacza to oczywiście, że po zakończeniu najmu okazjonalnego nie można podpisać kolejnej umowy na czas oznaczony.

Można taką umowę ponownie zawrzeć i też może ona zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny. Dla oceny, czy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, nie ma natomiast znaczenia tytuł umowy. Nazwanie podpisanej umowy „najmem okazjonalnym”, ale bez spełnienia zastrzeżonych dla tej umowy warunków oznacza, że jest to jedynie zwykła forma najmu.

Koniecznie na piśmie

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Podobnie jest ze zmianami tej umowy.

To jednak nie wszystko. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się kilka istotnych dokumentów, a w szczególności oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Ponadto należy dołączyć dokument ze wskazaniem przez najemcę innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dokument taki nie musi być jednak sporządzony w formie aktu notarialnego – w tym przypadku wystarczy zwykła forma pisemna.

Kolejny dokument to oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w oświadczeniu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Co istotne, na żądanie wynajmującego najemca musi załączyć to ostatnie oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem odpowiedniej osoby.

Co się stanie w razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym wcześniej wynajmującemu jako ten, do którego może się on przeprowadzić po zakończeniu najmu?

Najemca musi wtedy w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, oraz przedstawić nowe oświadczenie (kolejnego właściciela lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam przez najemcę. Jeśli wynajmujący nie dostanie takiego oświadczenia, to ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem minimum siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Kaucja mieszkaniowa

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnie kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja przy najmie okazjonalnym nie jest czymś nadzwyczajnym, bo można ją pobierać także przy zwykłym najmie. Podobne są też zasady jej waloryzacji.