Nieruchomości
Apartamenty na wynajem - jak wstąpić do podatkowego raju
Zakup apartamentu wraz z obsługą jego wynajmu to intratny sposób lokowania nadwyżek kapitału. Taka inwestycja może być opłacalna również od strony podatkowej, ale trzeba to zaplanować już na etapie negocjacji umowy z deweloperem.
W zasadzie jest to inwestycja w apartament hotelowy: w budynku o wysokim standardzie kupujemy lokal przeznaczony na tzw. wynajem krótkoterminowy. Wszystkie lokale w apartamentowcu zwykle dzierżawi od właścicieli tzw. operator – profesjonalny zarządca obiektu, który oprócz utrzymywania budynku w należytym stanie zapewnia i obsługuje wynajem prywatnych apartamentów. Zarówno sam lokal jak i cały budynek jest wykończony i wyposażony według koncepcji operatora, co zapewnia jednolitość oferty dla turystów. Sam inwestor nie ma również swobody w korzystaniu ze swojego lokalu przynajmniej przez kilka lat, ale za to otrzymuje od operatora ustalone z góry pieniądze z wpływów za jego wynajem.
Dla optymalnego wykorzystania pieniędzy zainwestowanych w zakup lokalu w aparthotelu ważne jest odpowiednie planowanie podatkowe.
Odliczysz VAT, ale wynajmuj przez 10 lat
Na cenę lokalu w aparthotelu największy wpływ ma podatek VAT. Stawka 23% winduje cenę apartamentu, lecz zapłacony podatek można odzyskać.
Trzeba to uwzględnić już na etapie zawierania umowy z deweloperem i operatorem i zarejestrować się na potrzeby VAT jeszcze przed przekazaniem pierwszej zaliczki. Dzięki temu inwestor będzie mógł sprawnie odzyskać podatek z faktury dokumentującej tę wpłatę. Obecnie nie ma już wprawdzie wątpliwości, iż urząd skarbowy powinien zwrócić podatek także z faktur wystawionych dla inwestora przed jego rejestracją, lecz w praktyce łączy się to zwykle z wieloma niedogodnościami.
Kwestia zwrotu VAT ma często znaczenie przy finansowaniu inwestycji kredytem, kiedy należy dobrze przewidzieć termin otrzymania zwrotu VAT i odpowiadającej mu spłaty kredytu. W planowaniu tych przepływów lepiej nie ulegać pokusie kwartalnego rozliczania VAT, ponieważ w takim przypadku inwestor musi czekać na koniec kwartału, żeby wystąpić o zwrot podatku.
Gorzej jeśli podatnik nie wykona w danym okresie żadnej czynności opodatkowanej (np. nie wpłaci zaliczki operatorowi na poczet najmu/dzierżawy) - wtedy będzie czekał na zwrot VAT aż 180 dni. Odpowiednie ułożenie umowy z operatorem może zapewnić inwestorowi wykonanie czynności opodatkowanej i zwrot VAT w terminie 60 lub nawet 25 dni.
Zwrot podatku naliczonego w cenie zakupu możliwy jest pod warunkiem wykorzystywania apartamentu do celów działalności opodatkowanej VAT przez przynajmniej 10 lat. To oznacza, że nawet jeśli umowa na obsługę wynajmu przez operatora została zawarta na czas krótszy niż 10 lat, to również po jej wygaśnięciu apartament nadal powinien być wynajmowany. W przeciwnym wypadku inwestor odzyska tylko proporcjonalną część VAT.
Gdyby właściciel lokalu w aparthotelu chciał go sprzedać, musi pamiętać o naliczeniu VAT w cenie sprzedaży. Ale za to sprzedaż przed upływem 10 lat nie skutkuje obowiązkiem oddania części VAT odliczonego przy zakupie.
Są wątpliwości według jakiej stawki VAT opodatkowana jest dzierżawa lokalu na rzecz operatora wraz z obsługą wynajmu. Czy jest to usługa związana z zakwaterowaniem, wymieniona w pozycji 163 załącznika nr 4 do ustawy VAT, która korzysta ze stawki obniżonej 8%? Niewątpliwie taką usługę świadczy na rzecz turystów operator, ale w odniesieniu do inwestora pojawiały się interpretacje organów podatkowych odmawiające uznania takiej stawki (interpretacja dyrektora IS Gdańsku z 28 lutego 2006r. PI/005-121/05/Z/06). Mimo zmiany stanu prawnego (wynikającej ze zmiany odpowiedniego załącznika do ustawy o VAT, wątpliwości mogą istnieć nadal. W 2006 roku ze stawki 7% korzystały „usługi hoteli”. Obecnie są to „usługi związane z zakwaterowaniem”.
Czy to już działalność gospodarcza?
Dochody otrzymywane z wynajmu apartamentu można opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 8,5% lub według skali podatkowej. Jeżeli wynajem będzie wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, to można zastosować także podatek liniowy według stawki 19%.
Przeczytaj więcej o: inwestycja w aparthotel, pit, podatek dochodowy, ryczałt, umowa z deweloperem, vat, wynajem apartamentów
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
