Darowizna, sprzedaż, służebności i wspólne inwestycje w rodzinie

Darczyńca i sprzedający mogą zastrzec prawo do korzystania z nieruchomości

Najczęściej rodzice, którzy chcą wesprzeć dzieci, decydują się na zawarcie umowy darowizny. Jeśli dotyczy ona nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania – musi być spisana przez notariusza.

Tej formy nie wymaga się, jeśli przedmiotem darowizny są np. pieniądze. Umowa jest ważna, jeśli została wykonana, tj. jej przedmiot trafił do obdarowanego. Warto jednak zawrzeć taką umowę na piśmie.

Do majątku osobistego

Jeśli obdarowany pozostaje w związku małżeńskim, darowizna zawsze wchodzi do jego majątku osobistego, tak samo jak przedmioty uzyskane przed ślubem albo odziedziczone.

Oczywiście, np. rodzice żony mogą się zdecydować na obdarowanie zarówno córki, jak i zięcia. Trzeba jednak pamiętać, że darowizna to darowizna, bez względu na to, jak ułoży się życie córki i zięcia. Darczyńca może wbrew woli obdarowanego odwołać darowiznę zasadniczo tylko wówczas, gdy obdarowany dopuści się wobec niego rażącej niewdzięczności albo gdy sam darczyńca znajdzie się w niedostatku.

Żaden przepis nie określa bliżej, co jest rażącą niewdzięcznością uzasadniającą odwołanie darowizny. To ustala sąd na tle okoliczności danej sprawy. Busolą są tu dość liczne wyroki Sądu Najwyższego. Nie będzie więc takim powodem odwołania np. wobec synowej darowizny uczynionej przez teściów na rzecz syna i synowej, to że małżeństwo się rozpadło, synowa zażądała rozwodu i wyprowadziła się z dziećmi od męża.

Oprócz rażącej niewdzięczności odwołanie (w całości lub części) może uzasadniać to, że po dokonaniu darowizny darczyńca popadł w niedostatek. Obdarowany nie musi od razu oddawać tego, co dostał. Obowiązany jest jednak w granicach korzyści z darowizny, jaka mu jeszcze w danym momencie została, dostarczyć darczyńcy środków, których brak mu do utrzymania albo do wypełniania ciążących na nim obowiązków alimentacyjnych, np. utrzymania starych rodziców. Obdarowany może uwolnić się do tego, oddając darczyńcy tę korzyść, jaką jeszcze dysponuje.

Z obciążeniem służebnością lub użytkowaniem

Oczywiście formą przekazania własności jest również sprzedaż. Także ona, jeśli dotyczy prawa własności, użytkowania wieczystego i praw spółdzielczych, musi być spisana przez notariusza. Umowa sprzedaży nie musi być w pełni ekwiwalentna. Dziadkowie np. mogą zdecydować się na sprzedaż działki, która wejdzie do majątku wspólnego wnuka i jego żony, za część ceny.

Zarówno w wypadku sprzedaży, jak i darowizny możliwe jest ustanowienie jednocześnie, w tym samym akcie notarialnym, służebności osobistej na ich rzecz, np. służebności mieszkania. Taka służebność obciąża nieruchomość.

Oznacza to, że również w razie sprzedania mieszkania czy domu przez nowego właściciela dziadkowie, rodzice czy inna osoba, której służebność ta przysługuje, będą mieli takie samo prawo, na takich samych warunkach do dalszego w nim mieszkania. Dla pewności prawo to należy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości.

Sprzedający i darczyńca mogą też zastrzec sobie korzystanie z nieruchomości w inny sposób, np. użytkowanie dwu izb w domu, uprawnienie do zbierania plonów z części darowanej działki.

Służebność osobista, a także prawo użytkowania, wygasa z dniem śmierci uprawnionego i nie można tych praw przekazać innej osobie. Jednakże zasadniczo w umowie ją ustanawiającej można zastrzec, że służebność mieszkania będzie trwała nadal po śmierci osoby uprawnionej, lecz może to dotyczyć tylko małżonka, rodziców i dzieci.