Nieruchomości mieszkaniowe
Jeśli inwestować, to w nowe projekty
Specjaliści radzą, by w celach inwestycyjnych wybierać nowe lokale, także w miejscowościach turystycznych. Na najszybszy zysk można liczyć, kupując luksusowe apartamenty. Tymczasem na mieszkaniach w blokach z wielkiej płyty można już tylko stracić
Polski rynek nieruchomości największe zwyżki cen ma już za sobą i nieprędko powtórzą się zyski w wysokości 70 proc., a nawet wyższe w skali roku. Nie oznacza to jednak, że w nieruchomości nie warto inwestować. Trzeba tylko wiedzieć, w jakie. Tym bardziej że sytuacja na giełdzie i rynkach finansowych skłania do poszukiwania alternatywnych form inwestowania.
– W ciągu ostatnich pięciu lat inwestowanie na rynku nieruchomości traktowano prawie tak jak grę na giełdzie. Dziś podejście inwestorów będzie musiało się zmienić – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym.
Oceń ryzyko
Jeszcze dwa – trzy lata temu, inwestując na rynku mieszkaniowym, można było połączyć dwie rzeczy, które w biznesie współwystępują bardzo rzadko: można było dokonywać niskokapitałowych inwestycji krótkoterminowych zorientowanych na wysokie zyski przy relatywnie niskim ryzyku. Ogromna przewaga popytu nad podażą właściwie minimalizowała niebezpieczeństwo poniesienia strat.
– Dziś rynek mieszkaniowy znalazł się w pewnym zawieszeniu. Do czynników fundamentalnych, które na to wpłynęły, należy zaliczyć odpływ kapitału spekulacyjnego oraz zdecydowany wzrost podaży w krótkim okresie. Oprócz tego trzeba wziąć pod uwagę czynnik psychologiczny: obserwując rynek, nabywcy zaczęli wstrzymywać się z podejmowaniem decyzji – mówi Kazimierz Kirejczyk.
W sytuacji, w której przyszłość rynku nie jest do końca jasna, podejmowanie decyzji inwestycyjnej, zwłaszcza krótkoterminowej, jest obarczone wysokim ryzykiem. Na rynku mieszkaniowym nadszedł więc taki moment, w którym do inwestowania trzeba podchodzić dosyć ostrożnie.
Zmień filozofię
Co w tej sytuacji można polecić inwestorom?Gdy na rynku następuje stabilizacja cen, a nawet lekkie spadki, wygłaszanie rekomendacji dla całego sektora staje się bardzo ryzykowne. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka wiele wskazuje na to, że nastąpi powrót do tradycyjnego myślenia o rynku nieruchomości jako o sektorze, w którym z zasady inwestuje się długoterminowo, nie po to, aby uzyskać spektakularne zyski, ale po to, by mieć relatywnie wysoką szansę osiągnięcia umiarkowanego zysku w dłuższym okresie.
– Należy uważnie się przyglądać konkretnym przedsięwzięciom, zwracając uwagę na ich jakość, szanse długoterminowego wzrostu wartości, ryzyko związane z inwestycją, możliwość pojawienia się w pobliżu projektów konkurencyjnych lub niekorzystnych zmian. Słowem – wracamy do podstaw, odchodząc od filozofii „hit and run”, do której zdążyliśmy się już przyzwyczaić – mówi Kirejczyk.
Spenetruj rynek
Większość statystyk operuje cenami średnimi, które dobrze pokazują trendy, ale niewiele mówią o rzeczywistych zmianach cen konkretnych mieszkań.
– Tymczasem właściwy wybór mieszkania i jego lokalizacji jest kluczem do sukcesu – uważa Paweł Majtkowski, analityk Expandera. Jego zdaniem dziś, aby zarobić na mieszkaniu, trzeba dokładnie przeanalizować lokalny rynek. Liczy się bowiem nie tylko wybrana dzielnica, ale nawet ulica. Na wartości najwięcej będą zyskiwać atrakcyjne lokalizacje, np. w Warszawie okolice II linii metra czy Stadionu Narodowego. Na ponadprzeciętne zyski – nawet ponad 20 proc. w ciągu roku – mogą także liczyć osoby inwestujące w luksusowe apartamenty. Takie jak na przykład budowane apartamentowce Złota 44 w Warszawie czy Sky Tower we Wrocławiu. Podaż takich luksusowych mieszkań jest wciąż zbyt mała, a kupujących je zamożnych Polaków ciągle przybywa.
Czy to znaczy, że w rynek wtórny w ogóle nie opłaca się inwestować?
— Minęły już czasy, kiedy na szybkich transakcjach można było osiągać bardzo wysokie zyski. Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w mieszkania na rynku wtórnym jest nieopłacalne. Szybkie transakcje spekulacyjne ustąpią pewnie miejsca inwestycjom długoterminowym — mówi Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości.
Kupuj nowe
– Nie ulega wątpliwości, że zyski rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkunastu procent w krótkim czasie raczej już nie wrócą. Mieszkania w największych miastach będą nadal drożały, jednak w tempie nieprzekraczającym 5 – 7 proc. rocznie – uważa Paweł Urban z Home Broker.Dla wytrawnych inwestorów to mało. Mniejsze miejscowości przeżyły już swój boom, po którym w wielu miejscach pozostały mocno zawyżone ceny. Szczególnie złe prognozy dotyczą części mieszkań na rynku wtórnym, głównie tych z wielkiej płyty – na nich można już tylko stracić.– Najbezpieczniej jest inwestować na rynku pierwotnym – tutaj można jeszcze zarobić nawet 15 – 20 procent w perspektywie najbliższych dwóch lat. Jeśli takie mieszkanie będzie wykończone w odpowiednio wysokim standardzie oraz dobrze zlokalizowane, np. w pobliżu biurowców, to na wynajmie można nieźle zarobić – przekonuje Paweł Urban. Rentowność z wynajmu mieszkań menedżerom niższego i średniego szczebla jest niemal dwukrotnie wyższa niż standardowego mieszkania dla rodziny – według naszych analiz jest to 5,7 proc. wobec 3 proc.
Przeczytaj więcej o: inwestycje, mieszkania, opłacalność
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
