Czas intuicyjnych zakupów już się skończył

Inwestowanie w nieruchomości jest jak gra na giełdzie – gdy trwa hossa, drożeje wszystko i selekcja kupowanych akcji nie jest najważniejsza. Ale gdy ceny spadają lub są stabilne, zarabiają ci, którzy potrafią wybrać najlepiej rokujące spółki - rozmowa z Maciejem Krojcem, doradcą finansowy Money Expert

Rz: Ceny nieruchomości nie zmieniają się, coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Pojawiają się nawet głosy odradzające inwestowanie w nieruchomości. Co robić?

Maciej Krojec: Takie opinie są w dużej części chybione. To, że skończył się okres, w którym można było kupić nieruchomość niezależnie od jej stanu i lokalizacji i liczyć na 30 czy 40 proc. zysku w skali roku, świadczy po prostu o powrocie do normalności, a nie o kryzysie na rynku. Jeżeli w tym roku chcemy inwestować w nieruchomości, musimy sobie przypomnieć wszystkie elementarne zasady takiej inwestycji, które znowu obowiązują.

Czyli?

Po pierwsze, pamiętajmy, że inwestycje w ten segment nie są krótkoterminowe. Tymczasem do niedawna ta zasada nie obowiązywała. Trudno, żeby było inaczej w przypadku, gdy w 2007 r. na przykład w Poznaniu cena metra kwadratowego wzrosła o 72 proc., a w Katowicach o 60 proc. Tymczasem w styczniu 2008 r. w stolicy Wielkopolski metr zdążył stanieć średnio o 3,8 proc. Co robić, jeżeli chcemy zainwestować w nieruchomość? Nie powinniśmy koncentrować się na sytuacji na rynku, ale analizować konkretne przedsięwzięcie.

Zatem, co może nam się teraz bardziej opłacić: popularne mieszkanie czy apartament? Co przyniesie większy zysk – lokum nowe czy z rynku wtórnego?

Lepiej skupić się na zakupie szeroko pojętych standardowych mieszkań. Sytuacja na rynku nie jest dramatyczna, więc nie ma co liczyć na okazjonalne przeceny luksusowych apartamentów czy loftów. Zasadą jest, że przy gorszej koniunkturze na rynku nieruchomości znacznie spada liczba transakcji. Tylko dramatyczne kryzysy – a nie wydaje się, żeby taki nam groził – powodują wyprzedaże. Jednak widać pewne zmiany. O ile we wrześniu 2007 r. różnica między ceną oferowaną a transakcyjną wynosiła 6 proc., o tyle w grudniu było to już 10 proc. Niezależnie od tego za luksusowe mieszkania trzeba będzie dużo zapłacić, a z drugiej strony – ze względu na mniejszą liczbę transakcji w ogóle – trudniej będzie je sprzedać. Z pewnością nie będzie teraz dobrą inwestycją zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Boom mieszkaniowy sprawił, że ceny takich lokali są stanowczo przeszacowane.

Ale można było na takich mieszkaniach zarobić?

Można zaryzykować tezę, że duża ich część nigdy nie była warta cen, jakie za nie płacono – chyba że były kupowane w celach czysto spekulacyjnych. Ktoś, kto kupił kilka tego typu mieszkań w 2005 r. na kredyt, wynajął je i sprzedał w 2007 r., na pewno zarobił. Ale ci, którzy myśleli, że kupione za wywindowane ceny 25-letnie mieszkanie będzie można sprzedać za dziesięć czy 15 lat z zyskiem albo chociaż bez straty, mogą się przeliczyć. Tak więc, mimo że mieszkania takie będą tanieć, ich zakup nie jest w 2008 r. najlepszym pomysłem.

Część deweloperów będzie miała jednak kłopoty ze zbytem na zakładanym poziomie i łatwiej będzie wynegocjować korzystną cenę. Tutaj również trzeba się wykazać cierpliwością i dobrze spenetrować rynek. Więksi deweloperzy realizujący kolejne inwestycje poradzą sobie, ale z pewnością na rynku znajdą się i tacy, którzy się przeliczyli, kupując na kredyt kolejne działki pod budowy. Ze względu na skalę medialnych informacji o możliwych obniżkach cen część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z podjęciem decyzji. Tymczasem w grudniu 2007 r. liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 27,5 proc. w stosunku do listopada i o 14,4 proc. w skali roku. Już teraz widać coraz więcej reklam deweloperów szczególnie w mediach lokalnych. Lada dzień możemy usłyszeć nawet o promocjach i obniżkach. Część deweloperów już została zmuszona do nieznacznej obniżki cen, np. w Krakowie w ostatnim kwartale 2007 r. ceny spadły o blisko 8 proc., u niektórych można odnotować tzw. ukryte obniżki przejawiające się np. brakiem dodatkowej opłaty za miejsce parkingowe lub piwnicę. Dlatego, jeśli traktujemy zakup jako lokatę kapitału, poszukajmy raczej oferty na rynku pierwotnym bądź też skierujmy naszą uwagę na mieszkania wybudowane w ciągu kilku ostatnich lat. W tym segmencie rynku jest sporo mieszkań, które były kupowane w celach spekulacyjnych, prawie zawsze na kredyt i na z grubsza określony okres. Większość takich nieruchomości będzie sprzedawana niezależnie od koniunktury.