Najlepiej wybrać nowe atrakcyjne mieszkanie w Polsce

Jak inwestować z zyskiem na coraz bardziej wymagającym rynku nieruchomości - rozmowa z Pawłem Grząbką, dyrektorem zarządzającym w CEE Property Group.

Rz: Co doradzi pan inwestorowi indywidualnemu, który chce kupić nieruchomość z myślą o zysku? Co jest pewniakiem?

Paweł Grząbka: Stuprocentowych pewniaków nie ma, bo każdy rodzaj inwestowania jest obarczony ryzykiem. Każda z wymienionych kategorii ma swoją specyfikę. Cała sztuka, aby tak wybierać, by to ryzyko było jak najmniejsze.

Jak wygląda ryzyko w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym?

Pierwszy rodzaj ryzyka dotyczy wyboru dewelopera. Jeżeli trafimy na niesolidną firmę, może się okazać, że inwestycja ma znaczne opóźnienia, mimo iż regularnie wpłacaliśmy deweloperowi pieniądze. Jeśli wzięliśmy kredyt na sfinansowanie zakupu, to może się to okazać jeszcze bardziej bolesne, gdyż nasze plany co do możliwości spłaty kredytu okażą się nierealne. Na dodatek może się okazać, że deweloper wcale nie wybudował tego, co miało wynikać z umowy, a w skrajnym przypadku inwestycja może w ogóle nie powstać.

Jak klient może sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Nie ulega wątpliwości, że większą wiarygodność mają duzi gracze na rynku, gdyż nawet jeśli stracą na jakiejś inwestycji, to z tego powodu nie zbankrutują. Warto sprawdzić księgi wieczyste, pozwolenie na budowę czy wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jednak to wcale nie gwarantuje pełni bezpieczeństwa. Tak naprawdę klient nie ma sposobu, aby być stuprocentowo pewnym. Na pewno najlepiej kupować mieszkanie, które już fizycznie istnieje.

Są jeszcze inne niebezpieczeństwa zakupu na rynku pierwotnym?

Jest ryzyko rynkowe. Kupujemy nowe mieszkanie, ale zazwyczaj zanim zaczniemy nim dysponować, mija co najmniej 1,5 roku – 2 lata. Bo inwestycja musi zostać ukończona, a potem przez nas wykończona, trzeba podpisać akt notarialny. A więc w momencie zakupu mieszkania nie mamy pewności, co będzie się działo na rynku. Chodzi o ogólną koniunkturę lub dekoniunkturę. Jednak jeśli ktoś kupi dobre mieszkanie, to nawet po tak krótkim czasie nie będzie miał problemu, żeby sprzedać je z dużym zyskiem.

To ryzyko można minimalizować przez zakup mieszkania, którego budowa jest na ukończeniu. Takich niesprzedanych mieszkań nie ma na rynku dużo, ale wówczas może być okazja nabycia lokalu, który jest praktycznie gotowy do wprowadzenia.

A jakie mieszkanie jest dobre?

W nowo oddanej inwestycji w nowoczesnym standardzie, z dobrym rozkładem, niezbyt wielkie, np. dwa pokoje o powierzchni 45 mkw. Co prawda nie brakuje na rynku ofert, gdzie dwa pokoje zajmują np. 72 mkw., ale to nieporozumienie, także pod kątem wynajmu.

W standardowym budownictwie mieszkalnym dzisiejsze trendy są takie, że kupuje się daną liczbę pokoi przy jak najmniejszym metrażu, czyli np. kawalerki do 40 mkw., dwupokojowe do 55 mkw., a trzypokojowe do 75 mkw.

Może więc lepiej zainwestować w mieszkanie używane?

W tym przypadku plusem bez wątpienia jest to, że kupujemy coś, co już istnieje. Pytanie tylko, czy istnieje to od lat trzech czy od 30. Tu mogą się kryć niemiłe niespodzianki, bo możemy kupić mieszkanie, które dobrze wyglądało, bo właściciel przed sprzedażą o to zadbał i je wyremontował, ale nie powiedział nam, że wkrótce cały budynek będzie wymagał kapitalnego remontu, wymiany pionów itp. Poza tym starszy obiekt będzie się starzał w dużo szybszym tempie niż nowe budownictwo. A spadek jego wartości będzie wprost proporcjonalny do tempa starzenia.

W przyszłości przy zwiększonej podaży mieszkań większość osób będzie wybierać nowe budownictwo, a nie np. wielką płytę. Chyba że będzie chodziło o dobrą lokalizację.

Czy warto inwestować w nieruchomości wakacyjne w Polsce?

Ta kategoria nieruchomości zaczyna się dopiero w Polsce rozwijać. I raczej ma przed sobą dobre perspektywy, bo zamożność Polaków będzie rosła i proporcjonalnie do tego będzie wzrastać zapotrzebowanie na posiadanie tzw. drugiego domu. Zazwyczaj wybór pada w tym przypadku na miejscowości wypoczynkowe i kurorty. To bardzo obiecujący rynek

A jakie jest w tym przypadku ryzyko?