Łatwiej dla kredytobiorców, ryzykownie dla banków

autor: Magda Starowieyska

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Handel miejscami hipotecznymi może być ryzykowny

Wczoraj weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie ma już podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, co ułatwi kredytobiorcom formalności. Można też zabezpieczyć na jednej hipotece więcej niż jedną wierzytelność oraz rozporządzać zwolnionym miejscem hipotecznym

Nowelizacja niesie ze sobą korzystne zmiany dla banków zarówno przy finansowaniu zakupu nieruchomości dla klientów indywidualnych, jak i w ramach większego procesu inwestycyjnego, które pozwolą na jeszcze skuteczniejsze zabezpieczanie ich wierzytelności. Najistotniejszą modyfikacją jest możliwość zabezpieczenia wielu należności danego podmiotu tą samą hipoteką oraz powołana do życia instytucja administratora hipoteki – komentuje mec. Paweł Turek kierujący działem rynki finansowe i projekty infrastrukturalne w kancelarii DLA Piper w Polsce.

Najważniejsze zmiany wprowadzone przez nowelizację:

Zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną

Według nowych przepisów hipoteka będzie zabezpieczać wierzytelność pieniężną (w tym również wierzytelność przyszłą) do oznaczonej sumy pieniężnej.

Dzięki temu strony będą mogły ustanowić hipotekę, nawet jeżeli nie są pewne, na jaką dokładnie wartość będzie opiewać wierzytelność w przyszłości. Warunkiem tego jest jednak wcześniejsze określenie maksymalnej kwoty zabezpieczenia hipotecznego. W praktyce jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć zarówno kwotę kredytu, jak i np. naliczane od niego odsetki.

Przeniesienie zabezpieczonej wierzytelności skutkuje przeniesieniem hipoteki

Dotąd strony nie mogły przenieść wierzytelności bez jednoczesnego przeniesienia hipoteki. Po wejściu w życie nowelizacji umowa przelewu wierzytelności z mocy prawa przeniesie hipotekę na nabywcę. Oczywiście, jeżeli strony się tak umówią, będą też mogły przenieść samą wierzytelność bez hipoteki. W praktyce oznacza to, że w umowie przenoszącej wierzytelność zabezpieczoną hipoteką nie trzeba będzie już zamieszczać osobnego oświadczenia o przeniesieniu hipoteki.

Zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności

Nowa hipoteka umożliwi zabezpieczenie kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych, jeżeli przysługują one temu samemu wierzycielowi.

To duże ułatwienie, gdyż przedsiębiorca, który zaciągnął kilka różnych zobowiązań względem tego samego kontrahenta (np. kilka różnych kredytów w jednym banku), będzie mógł jedną hipoteką zabezpieczyć wszystkie roszczenia wynikające z tych zobowiązań.

Administrator hipoteki

Jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć wierzytelności przysługujące różnym podmiotom, jeżeli wierzytelności te służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

W takim przypadku konieczne będzie powołanie administratora hipoteki (będzie nim jeden z wierzycieli albo osoba trzecia) działającego w imieniu własnym i na rachunek wierzycieli. Ułatwi to np. realizację dużych inwestycji finansowanych równocześnie kredytami zaciągniętymi w kilku bankach.

Banki finansujące projekt będą mogły w drodze wewnętrznego porozumienia wyłonić ze swego grona jednego przedstawiciela, który załatwi za nie wszystkie formalności, zawierając na ich rachunek umowę ustanawiającą hipotekę.

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

Nowelizacja przyznaje właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzania zwolnionym miejscem hipotecznym, czego skutkiem jest nadanie zwolnionemu miejscu hipotecznemu charakteru przedmiotu obrotu. W praktyce ma to chociażby umożliwić właścicielowi nieruchomości renegocjację np. warunków spłaty kredytu w sytuacji, gdy zabezpieczona wierzytelność uzyskała lepsze miejsce hipoteczne.

źródło: DLA Piper

Ustawa z 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, weszła w życie 20 lutego