Hipoteka deweloperska z mocą wsteczną

autor: Paweł Gałka

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Hipoteka: nie taki diabeł straszny
• Jasne i ciemne strony nowej hipoteki
• Lokal bez hipoteki, gdy zgodzi się bank
• Nowe reguły hipoteki nie zawsze jasne
• Hipoteka na nowe czasy

Do 20 lutego 2011 r. jest jeszcze trochę czasu, by zmienić niekonstytucyjny przepis nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece – pisze adwokat, wspólnik w Kancelarii Karniol Małecki i Wspólnicy w Warszawie

Izabela Makowska, główny specjalista ds. prawnych w BRE Banku Hipotecznym SA, chce nas przekonać („Hipoteka. Nie taki diabeł straszny”, „Rz” z 13 grudnia), jakie to znakomite rozwiązania niesie ze sobą nowelizacja art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ustawa), która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r.

Z całą pewnością – i tu w pełni zgadzam się z autorką – są to znakomite rozwiązania dla banków, które udzieliły albo nadal zamierzają udzielać deweloperom kredytów na budowę domów mieszkalnych. Ustawodawca po prostu tym biednym bankom zrobił dobrze, bo to właśnie one są słabszą stroną w stosunkach kredytowych. Nikogo (a na pewno ustawodawcę) nie interesuje, że nabywca lokalu (żeby w ogóle mieć gdzie mieszkać) oprócz swojej hipoteki zabezpieczającej spłatę jego kredytu bankowego, za który kupił od dewelopera wymarzone mieszkanie, coraz częściej będzie musiał spłacać dodatkowo część kredytu zaciągniętego przez dewelopera na budowę całego domu zabezpieczonego właśnie,, hipoteką deweloperską”.

Określeniem tym (niemającym nic wspólnego z językiem prawa) posługuję się nie tylko dlatego, że jest ono używane w artykule Makowskiej, ale również dlatego, że w sposób skrótowy pozwala ono jednak nazwać i wyodrębnić te istniejące hipoteki, do których obecnie (chociaż tylko do 20 lutego 2011 r.) nie mają zastosowania przepisy o ustawowej hipotece łącznej (art. 76 ust. 4 ustawy).

Radość dla banków

W obecnym stanie prawnym do hipoteki zabezpieczającej kredyt na budowę domów mieszkalnych (dalej "hipoteka deweloperska") nie stosuje się przepisu art. 76 ust. 1 ustawy, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Mówiąc prościej, to obecnie tzw. hipoteka deweloperska nie obciąża z mocy ustawy (tj. na zasadach ustawowej hipoteki łącznej) wyodrębnianego i zbywanego lokalu mieszkalnego. Taki właśnie obecny stan prawny wynikający z art. 76. ust. 4 ustawy jest oczywisty i jednoznaczny, a co najważniejsze korzystny dla nabywców lokali.

Makowska ma natomiast rację, twierdząc, że w obecnym stanie prawnym może wystąpić sytuacja, w której hipoteka deweloperska może zostać przeniesiona (w całości lub w części) jako umowne obciążenie wyodrębnianego i zbywanego przez dewelopera lokalu mieszkalnego, co spowoduje, że taki lokal mieszkalny będzie od początku (tj. od momentu wyodrębnienia) obciążony hipoteką deweloperską.

Jednak taka sytuacja – o czym, jak się wydaje, autorka doskonale wie – może obecnie wystąpić tylko wówczas, kiedy w umowie dotyczącej ustanowienia hipoteki deweloperskiej zawartej między bankiem kredytującym budowę domu a właścicielem nieruchomości – deweloperem, znajdą się odpowiednie postanowienia przewidujące taki właśnie umowny (ale nie ustawowy) skutek.

W konsekwencji to obecnie brak tego typu postanowień w umowie między deweloperem – właścicielem nieruchomości a bankiem kredytującym budowę domu (względnie nieważność lub nieoznaczoność takich postanowień) oznacza nie tylko całkowity brak takiego obciążenia w stosunku do wyodrębnianego i zbywanego przez dewelopera lokalu mieszkalnego, ale również (a może przede wszystkim) oznacza brak możliwości powstania tegoż obciążenia bez zgody nabywcy lokalu (nie mówiąc już o możliwości powstania takiego obciążenia z mocą wsteczną).

Nie dziwię się zatem, że nowelizacja art. 76 ustawy, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r., tak bardzo cieszy banki kredytujące budowę domów oraz funkcjonariuszy tych banków.

Niekonstytucyjne zaszłości

Oto bowiem z mocą wsteczną (vide art. 10 ustawy nowelizującej) zostaną całkowicie zmienione zasady gry w zakresie tzw. hipoteki deweloperskiej. Z chwilą wejścia w życie nowelizacji art. 76 ustawy praktycznie każda istniejąca hipoteka deweloperska z mocy ustawy nie tylko będzie obciążać każdy wyodrębniany i zbywany lokal mieszkalny, ale także w określonych sytuacjach może obciążyć już wyodrębnione i zbyte lokale, które dotychczas zgodnie z obowiązującymi przepisami hipoteką deweloperską nie zostały obciążone.