Po zmianie planu korzyść także dla gminy

autor: Tomasz Jodłowski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Uchylono niekonstytucyjną opłatę planistyczną

Jeśli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość działki wzrośnie, gmina może zażądać tzw. renty planistycznej, gdy zostanie zbyta

Wchodzi to jednak w rachubę wówczas, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dla uniknięcia tego obciążenia wystarczy się więc powstrzymać ze sprzedażą przez ten czas.

Prawo żądania renty planistycznej przyznaje gminom art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. o planowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.). Nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Stawka może być różna dla poszczególnych obszarów objętych planem. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Krakowie w wyroku z 8 grudnia 2009 r. (sygn. II SA/Kr 1362/09).

Musi być plan...

Wysokość opłaty ma być obowiązkowo ustalona w planie miejscowym (w planie zagospodarowania przestrzennego). Jeśli takiego planu na terenie danej gminy nie ma, pobieranie renty planistycznej nie wchodzi w rachubę. Sądy administracyjne potwierdzają, że opłaty od przyrostu wartości nie można ustalić w decyzjach o warunkach zabudowy. Tak więc wyrok z 14 stycznia 2010 r. (sygn. II SA/Bk 603/09) WSA w Białymstoku stwierdza, że ustalenie stawek procentowych tej opłaty jest ściśle powiązane z uchwaleniem planu dla danego terenu i wzrostem, na skutek zapisów planu, wartości nieruchomości. Jeśli plan nie określa stawek procentowych, pobieranie tej opłaty jest niemożliwe (tak samo m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z 4 lutego 2009 r., sygn. II SA/Gl 952/08).

... i związek przyczynowy

Wzrost wartości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego (wyrok WSA w Warszawie z 9 lipca 2009 r., sygn. IV SA/Wa 629/09). Między jego ustaleniami a zmianą wartości nieruchomości musi istnieć bezpośredni związek przyczynowy.

W razie sporu gmina obowiązana jest związek wykazać. Chodzi o obiektywny wzrost wartości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany planu. Nie można uzasadnić opłaty wzrostem wartości nieruchomości z innych przyczyn. Potwierdzają to liczne orzeczenia sądów, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lipca 2009 r., sygn. II OSK 1108/08). Jeśli więc dana nieruchomość znajdowała się według starego planu na obszarze o funkcji mieszkaniowo-usługowej i tak samo obszar ten kwalifikuje się w nowym planie, o przyroście wartości uzasadniającym pobranie renty planistycznej trudno mówić.

Więcej, także sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie takiego skutku (wyrok NSA z 1 marca 2009 r., sygn. II OSK 254/08).

Dla bliskich bez obciążenia

Renta planistyczna obciąża zarówno właściciela, jak i użytkownika wieczystego wyzbywających się nieruchomości. Obowiązek jej zapłaty wchodzi w rachubę w razie “zbycia” nieruchomości. Przyjmuje się, że zbycie to również darowizna.

W art. 36 ust. 4a wyraźnie wyłączono opłatę od wzrostu wartości po nieodpłatnym przeniesieniu przez rolnika własności nieruchomości na następcę w zamian za rentę lub rentę strukturalną. NSA w uchwale siedmiu sędziów z 10 grudnia 2009 r. (sygn. II OPS 3/09) podjętej już po wejściu w życie tego przepisu uznał też, że opłata nie dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, została darowana osobie bliskiej.

Pobiera ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Zasila ona budżet danej gminy. Pobranie tej opłaty jest obowiązkowe.

Gmina dowiaduje się o każdej umowie zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, darowizny), ponieważ ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje notariuszy do przekazywania urzędowi gminy, w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy notarialnej, wypisu z tego aktu (art. 37 ust. 6 ustawy z 2003 r.).

Decyzja o opłacie od wzrostu wartości musi być zasadniczo wydana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu od notariusza. Właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości może się wcześniej dowiedzieć, jakie obciążenie go czeka. Ma prawo przed transakcją żądać ustalenia wysokości tej opłaty. Kwotę przyrostu ustala uprawniony rzeczoznawca majątkowy.