Sposób korzystania z gruntu decyduje o wysokości opłaty

autor: Tomasz Wawer

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Można zmniejszać dawno ustalone opłaty
• Jak długo użytkujesz, tak długo płacisz

Zmiana sposobu użytkowania budynku posadowionego na nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie ma wpływ na stawkę opłaty rocznej pobieranej przez gminę lub Skarb Państwa

Jak wynika z treści art. 72 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej – ugn), wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Jednakże gdy przychodzi do konkretów, ocena, jakie zmiany, a także po jakim czasie, uzasadniają zmianę stawki, powoduje liczne spory.

Budynek w budowie  

Sprawy dotyczące zmiany stawki opłaty rocznej docierają też do Sądu Najwyższego. Ostatnio sąd ten wydał kilka orzeczeń, które powinny wyeliminować przynajmniej część wątpliwości. Na uwagę zasługuje zwłaszcza wyrok z 19 maja 2010 r. (I CSK 591/09).

SN stwierdził w nim, że trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 ugn następuje w wyniku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości. W sprawie, której dotyczy wyrok, chodziło o grunt o pow. niespełna 2,7 tys. mkw. położony w atrakcyjnej części stołecznej Woli.

Użytkownik wieczysty uzyskał w 1999 r. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w 2001 r. pozwolenie na budowę 30-piętrowego budynku mieszkalno-biurowego z garażem wielopoziomowym. Jednakże decyzja o pozwoleniu na użytkowanie tego budynku została wydana w kwietniu 2005 r.

W decyzji tej powierzchnię użytkową mieszkań określono na ponad 21 tys. mkw., lokali usługowych na 2,7 tys. mkw., a garaży na 9,4 tys. mkw. (całkowita wynosi więc ponad 33 tys. mkw.). Oznacza to, że grunt jest wykorzystywany w 63 proc. na cele mieszkaniowe, a w 37 proc. na usługowe. Stosownie do art. 73 ust. 1 ugn, jeżeli grunt oddano w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Skarb Państwa wypowiedział deweloperowi z dniem 31 grudnia 2003 r. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, przyjmując, że gruntu tego dotyczy stawka 3 proc., a nie – jak wcześniej przyjmowano – 1 proc. ceny gruntu.

Nie wystarczy zmiana planu...

Deweloper zakwestionował podwyżkę opłaty rocznej, ale przegrał najpierw w samorządowym kolegium odwoławczym (SKO), a potem przed sądem I instancji, do którego wniósł sprzeciw od decyzji SKO. Przegraną skończyła się dla niego także sprawa w II instancji.

SKO i sądy nie zgodziły się ze stanowiskiem dewelopera, że od chwili rozpoczęcia inwestycji jako mieszkaniowej stawka za wieczyste użytkowanie powinna wynosić 1 proc. ceny tego gruntu. W ich ocenie bowiem rozpoczęcie inwestycji nie spowodowało trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O takiej zmianie świadczy dopiero decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana w kwietniu 2005 r.

Takiego samego zdania był SN, który oddalił skargę kasacyjną dewelopera. W uzasadnieniu podkreślił, że w art. 73 ust. 2 ugn mowa jest o „korzystaniu” i że zmianę sposobu korzystania z nieruchomości trzeba odróżnić od zmiany jej przeznaczenia. Na gruncie prawa cywilnego pojęcie to oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków.

Nie wystarczy jedynie zmiana przeznaczenia gruntu wynikająca z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (tak też uznał SN w wyroku z 21 stycznia 2010 r., I CSK 210/09). W obu bowiem wypadkach pojawia się tylko możliwość określonego sposobu korzystania z nieruchomości. Żaden z tych aktów sam przez się nie prowadzi do zmiany, i to trwałej, sposobu „korzystania” z gruntu – podkreśla SN.

... ani rozpoczęcie inwestycji

To samo dotyczy decyzji o pozwoleniu na budowę, a nawet rozpoczęciu budowy. Podobnie bowiem jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy w rachubę wchodzi prawna dopuszczalność zmiany tego pozwolenia także w trakcie realizacji inwestycji, a nawet całkowite jej zaniechanie. Ustawodawca w odniesieniu do przesłanki „trwałości” nie wprowadza jakichkolwiek kryteriów, które powinny zostać spełnione.