Interesy klientów deweloperów nie są należycie zabezpieczone

źródło: archiwum prywatne

autor: Paweł Gałka

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Nabywający nowy lokal powinien być chroniony
• Liczy się interes wszystkich właścicieli
• Ostrzeżenie dla deweloperów
• Dramatyczne skutki upadłości dewelopera
• Hipoteka na nowe czasy
• Deweloperzy ukarani za niedozwolone klauzule

Mało znaczy nawet najlepiej skonstruowana i zabezpieczona pod względem prawnym umowa – uważa doktor nauk prawnych

Na łamach mediów toczy się dyskusja o sposobach zabezpieczenia interesów klienta zawierającego z deweloperem umowę na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Większość wypowiadających się w tej kwestii prawników zgodnie twierdzi, że takim zabezpieczeniem jest – oprócz oczywiście wywiadu na temat kondycji prawno-finansowej dewelopera – zawarcie umowy w formie aktu notarialnego z gwarantowaną ceną, wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, a także eliminacja w umowie szeregu niedozwolonych klauzul.

O ile mogę zgodzić się z pierwszą częścią tych zaleceń, o tyle praktyka pokazuje, iż nawet najlepiej skonstruowana i zabezpieczona pod względem prawnym umowa w relacji możliwości: deweloper – klient, i tak mało znaczy.

Decydujący termin: sprzedaż

Jak to zwykle bywa, problemy zaczynają się w momencie, kiedy deweloper stwierdza, że jednak przewidziana w umowie gwarantowana cena mu nie odpowiada i musi ulec podwyższeniu. Wydawałoby się, że klient nie ma co się bać takiej zmiany stanowiska. Przecież zawsze (zakładając, że lokal już stoi) może złożyć odpowiedni pozew do sądu, aby ten w trybie art. 64 w zw. z art. 158 kodeksu cywilnego w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazał deweloperowi złożenie oświadczenia woli o wyodrębnieniu własności danego lokalu i przeniesieniu na rzecz powoda jego prawa własności. Przyjrzyjmy się nieco bliżej praktycznym aspektom tego postępowania.

Pomijając już kwestię dość wysokiej opłaty sądowej (rzędu kilku tysięcy zł) i niewielkie szanse na zwolnienie od kosztów sądowych, ryzyko pojawić się może już w samym sformułowaniu żądania pozwu. Jak pokazuje orzecznictwo niektórych sądów pierwszej instancji, jeśli w naszej umowie z deweloperem postanowienia stron dotyczące kwestii formalnego sposobu przeniesienia własności lokalu zostały sformułowane przy użyciu słów: „zobowiązuje się do sprzedaży” i „zobowiązuje się do kupna”, to dosłownie, przy użyciu tych samych formułek, należy sformułować żądanie pozwu.

W przeciwnym razie, to znaczy gdy wniesiemy o „wyodrębnienie własności lokalu” i „przeniesienie jej na rzecz powoda”, narażamy się na oddalenie powództwa. W świetle prawa domagamy się bowiem zawarcia umowy rozporządzającej zamiast umowy zobowiązująco-rozporządzającej, jaką jest umowa sprzedaży. Decydujące w tym względzie znaczenie ma więc użycie terminu „sprzedaż”.

Powstaje zatem pytanie, czy przepisy prawa w kwestii, ogólnie rzecz ujmując, umów deweloperskich nie powinny jednoznacznie określić sposobu ich zawierania, a później przeniesienia praw własności do ich przedmiotu. Tak, aby w przyszłości nieznający się na zawiłościach prawnych klient nie był narażony na przegranie sprawy tylko dlatego, że w ocenie sądu źle zostało sformułowane żądanie pozwu, albo iż reprezentujący stronę pełnomocnik nie dochował w tym względzie należytej staranności.

Gdy pojawia się osoba trzecia

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja strony dochodzącej swoich praw przed sądem, kiedy już po zawarciu umowy deweloperskiej i wpisaniu stosownego roszczenia do księgi wieczystej (należy przy tym pamiętać, aby wpisać pełną treść roszczenia, czyli o przeniesienie własności lokalu w stanie wolnym od praw i obciążeń osób trzecich) na nieruchomości, na której ma zostać wybudowany budynek i wyodrębniony lokal, ustanowiona została na rzecz osoby trzeciej hipoteka.

W sprawie klientów przeciwko deweloperowi o złożenie zastępczego oświadczenia woli jeden z sądów wskazywał, że nie widzi możliwości przeniesienia własności lokalu na rzecz powoda w stanie wolnym od praw i obciążeń osób trzecich, skoro dana nieruchomość jest obciążona hipoteką. Sąd pominął więc treść art. 17 i 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh). Te zaś wyraźnie rozstrzygają kolizję pierwszeństwa wcześniej wpisanego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz później ustanowionej hipoteki na rzecz pierwszego z ww. praw.