Opinie
Czym się różni zarząd od zarządcy, a zarządca od administratora
Zarząd, zarządca, administrator – często używamy tych pojęć zamiennie, gdy tymczasem każde z nich to osobny podmiot, który ma określoną rolę i obowiązki we wspólnocie mieszkaniowej. Wzajemne określenie relacji między tymi podmiotami jest ważne dla sprawnego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota Mieszkaniowa musi posiadać organ uprawniony do jej reprezentacji i prowadzenia bieżących spraw nieruchomości. Chodzi o to, by miał kto zorganizować remont, odśnieżanie, podpisywać umowy na dostawę mediów, odbiór śmieci, zwoływać zebrania, organizować głosowania nad uchwałami, pilnować porządku domowego, odpowiadać w imieniu wspólnoty za naprawienie szkody, której ktoś doznał na nieruchomości itp. Takim organem jest albo zarząd albo zarządca - w zależności od wyboru sposobu zarządu przez daną wspólnotę.
Własny zarząd to zwykle sąsiedzi
Ustawa o własności lokali określa zarządcę jako podmiot, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, stąd sposób zarządu sprawowanego przez zarządcę określa się mianem „zarządu powierzonego” (w domyśle - na zewnątrz). Zarządcą może być osoba fizyczna (np. licencjonowany zarządca Jan Kowalski) lub prawna (np. miejski zakład gospodarowania nieruchomościami). Jeśli Wspólnota nie powierzyła zarządu podmiotowi zewnętrznemu, czyli nie wybrała zarządcy, to musi - aby sprawnie funkcjonować - wybrać zarząd, czyli organ składający się z jednej lub kilku osób, wyłącznie fizycznych, z grona właścicieli lokali lub spoza wspólnoty. Taki model określa się mianem „zarządu własnego", bo nie powierzonego podmiotowi trzeciemu.
Tam, gdzie zarząd nie potrzeba już zarządcy
Jeśli właściciele lokali powołali zarządcę, to nie wybierają już zarządu. Jeśli wybrali zarząd, to nie wybierają już zarządcy. Obie formy zarządu mają ten sam cel - skuteczną reprezentację wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i kierowanie sprawami wspólnoty. Zarządcą zazwyczaj jest firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, natomiast członkami zarządu są zazwyczaj osoby, które nie trudnią się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami. Zarząd własny jest wybierany w drodze zwykłej uchwały właścicieli lokali, natomiast zarząd powierzony musi być wybrany albo w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali albo uchwały protokołowanej przez notariusza.
W sytuacji, gdy Wspólnota wybrała model zarządu własnego, jej organ - zarząd wspólnoty - zazwyczaj decyduje się na podjęcie współpracy z firmą, która będzie pełnić we wspólnocie funkcję administratora nieruchomości. Administrator będzie wykonywał tylko takie obowiązki, jakie zleci mu zarząd wspólnoty. Chodzi np. o zbieranie opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymywanie porządku na posesji, przeprowadzanie napraw, nadzór nad prowadzeniem prac remontowych. Umowa o administrowanie nieruchomością może być zawarta na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o zleceniu, a podpisują ją z jednej strony zarząd wspólnoty, a z drugiej - wyłącznie osoba posiadająca tytuł zawodowy (licencję) zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami i zatrudniający licencjonowanego zarządcę nieruchomości. Tutaj zarządcę nieruchomości rozumiemy jako zawód, a nie organ wspólnoty.
Administrator musi mieć licencję
Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że nieważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zawarta przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej (uchwała SN z 17 lipca 2007 r., sygn. III CZP 69/07). Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje zarządzanie nieruchomościami także jako bieżące administrowanie nieruchomością (art. 185 ust 1 pkt. 4), stąd łatwo wywieść, że umowę o administrowanie mogą zawierać tylko licencjonowani zarządcy nieruchomości. Umowa taka powinna wskazywać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
