Wspólnoty mieszkaniowe
Nie o wszystkim zarząd zdecyduje, jak zechce
Właściciele mieszkań tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą – podejmując stosowną uchwałę – ograniczyć uprawnienia zarządu do zaciągania zobowiązań finansowych ponad określoną kwotę. To zwiększa bezpieczeństwo gospodarowania wspólnymi finansami
Rz: Jak doprowadzić do zmiany uciążliwego najemcy, jak nakłonić do tego resztę członków wspólnoty, przekonać jej zarząd?
Wioletta Szymańska: Nieprzestrzeganie przez właściciela lokalu porządku domowego czy też łamanie w sposób rażący lub uporczywy zasad stosunków sąsiedzkich daje podstawę do podjęcia przez innych mieszkańców odpowiednich kroków prawnych.
Warto wskazać, iż na równi z niesubordynowanym właścicielem traktowane są zachowania osób korzystających z lokalu na podstawie na przykład umowy najmu, użyczenia czy też grzecznościowo.
Jeśli zatem członkowie wspólnoty mają do czynienia z uciążliwym najemcą, a polubowne działania nie przynoszą pożądanego efektu, wówczas możliwe jest zwrócenie się do właściciela lokalu o wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W sytuacji, gdy najemca pomimo wypowiedzenia umowy nadal zajmuje lokal, właściciel może skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do wystąpienia do sądu z powództwem o opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Może się jednak zdarzyć, iż właściciel lokalu nie podejmie żadnych kroków w celu rozwiązania stosunku najmu tudzież przywrócenia w inny sposób należytego porządku, wówczas ostatecznym środkiem, po jaki może sięgnąć tym razem ogół mieszkańców, będzie przymusowa sprzedaż lokalu w trybie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tzw. WłLokU).
Kto może o tym zdecydować?
Legitymację do wytoczenia takiego powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, nie zaś jej poszczególni członkowie, a zatem pozew w imieniu wspólnoty wniesie jej zarząd. Powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dlatego dla swojej skuteczności wymaga podjęcia przez członków wspólnoty uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa. Warto pamiętać, że uchwała ta winna być podjęta – co do zasady – większością głosów, liczoną według wielkości udziałów na zebraniu wspólnoty lub w drodze tzw. obiegu.
W sytuacji, gdy sąd rozstrzygający sprawę podzieli stanowisko wspólnoty i orzeknie o przymusowej sprzedaży lokalu oraz jego opróżnieniu, właścicielowi tudzież najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
O jak wysokich zobowiązaniach finansowych zarząd wspólnoty może decydować samodzielnie, a kiedy musi mieć zgodę członków wspólnoty?
Zarząd wspólnoty przy podejmowaniu samodzielnych decyzji mieszczących się w ramach zwykłego zarządu nie jest co do zasady ograniczony wysokością zobowiązania. Nie ma jednak przeszkód, by właściciele lokali w uchwale ograniczyli uprawnienia zarządu w samodzielnym podejmowaniu decyzji do zaciągania zobowiązań ponad określoną kwotę.
Warto wiedzieć, że jeżeli ograniczenie to zostanie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, wówczas będzie miało znaczenie przy ocenie skuteczności zaciąganych przez zarząd wspólnoty zobowiązań.
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zdecydować bez pytania o zgodę jej członków o wynajęciu pomieszczeń w jej budynku np. na sklep?
Sama czynność prawna zawarcia umowy najmu z konkretnym najemcą mieści się w kategorii czynności zwykłego zarządu i dla swojej skuteczności nie wymaga zgody członków wspólnoty. Należy mieć jednak na względzie, iż aby zarząd mógł w ogóle zawierać umowy najmu z osobami trzecimi, musi zostać podjęta uprzednio uchwała przez członków wspólnoty o przeznaczeniu pomieszczeń w częściach wspólnych nieruchomości pod wynajem.
Co zrobić, gdy wspólnota w głosowaniu podjęła decyzję, że pożyczy z banku pieniądze na remont dachu, ale kilka osób nie chce podjąć takiego zobowiązania. Jakie kroki mogą powziąć?
Członkowie wspólnot mieszkaniowych coraz częściej zamiast gromadzenia środków finansowych na cele remontowe wybierają wariant zadłużenia w banku. Ta czynność prawna przekracza zakres zwykłego zarządu, a zatem dla jej skutecznego dokonania wymagana jest uchwała właścicieli lokali podjęta na zasadach określonych powyżej oraz stosowne pełnomocnictwo.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
