Nie przepłacajmy za nieruchomości!

autor: Radek Pasterski

źródło: Fotorzepa

Kiedy na Pradze faktycznie będzie metro, nie wiadomo, ale w reklamie już jest wykorzystywane

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• W stolicy ciągle jest najdrożej

Dlaczego nabywcy przepłacają kupując mieszkania, domy i działki? Dlaczego zdarza się to tak często? Aż 20-30% cen transakcyjnych jest za wysoka - pisze Tomasz Górski, specjalista ds. wyceny nieruchomości

Na tle krajów Europy Zachodniej jesteśmy krajem o niedojrzałym, rozwijającym się rynku nieruchomości, gdzie jeszcze 10-15 lat temu obrót nieruchomościami był mocno ograniczony m.in. z uwagi na: brak kredytów, niską podaż i brak konkurencji, szczególnie w segmencie budownictwa wielorodzinnego.

W konsekwencji nie ukształtował się wyjściowy poziom cen nieruchomości (szczególnie na rynkach pierwotnych mieszkań i domów), który pozwoliłby określić, czy lokal na warszawskiej Białołęce wystawiany na sprzedaż za cenę 7 tys. zł/m² to dużo czy mało. Nie było możliwości, aby porównać oferty, a więc zachować się jak typowy uczestnik rynku, który analizuje kilkanaście ofert z rynku lokalnego i porównuje cechy wpływające na wartość nieruchomości tj. lokalizację, stan techniczny budynku, standard wykończenia, wielkość.

Wraz z gospodarczym rozwojem kraju w sposób naturalny rosły ceny nieruchomości osiągając w okresie 1998 - 2010 poziom 3 - 5 krotnie wyższy (mieszkania i domy w Warszawie), 5 - 10 krotnie wyższy (grunty budowlane pod Warszawą), a nawet kilkunastokrotnie wyższy (ziemia rolna w promieniu 40 km od Warszawy).

W latach 2004 - 2008 w ten trwały trend wzrostowy wpisała się zliberalizowana polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych: spadły marże, zakup nieruchomości zaczęto finansować w 100 - 110% ich wartości, obniżono progi zdolności kredytowej. W efekcie w 2006 r. w górę poszybowały szczególnie ceny mieszkań, a w 2007 r. gruntów i domów.

W konsekwencji wszyscy uczestnicy rynku (kupujący, sprzedający, pośrednicy, doradcy kredytowi) trwali przez ostatnie lata w przekonaniu, że ceny nieruchomości permanentnie rosną, a stan ten jest niezmienny.

Dlaczego przepłacamy?

Wrażenie trwałego wzrostu cen podgrzewają wszyscy zainteresowani (sprzedający, szczególnie deweloperzy oraz pośrednicy i doradcy kredytowi - wynagradzani prowizyjnie), podkreślając możliwości spekulacyjne (inwestycyjne) związane praktycznie z każdą nieruchomością. Atmosferę rychłych zysków bez ryzyka podgrzewają również media. I tak wielu uczestników rynku jest manipulowana obdarzając bezkrytycznym zaufaniem osoby mające interes w wyższych cenach nieruchomości. Przykłady z ostatnich lat:

* „obok (tj. na Pradze) będzie przechodziła linia metra” - słyszalne już od 2007 r., owszem, będzie, ale pewnie około 2013 - 2015 r., a wpływ metra na wartość nieruchomości będzie odczuwalny na 1 - 2 lata przed jego uruchomieniem,

* „obok będzie szła obwodnica, autostrada itd.” - nie zawsze plany przekładają się na realizację, czego przykładem jest unieważnienie decyzji lokalizacyjnej dla południowej części obwodnicy Warszawy, poza tym istotna jest nie tyle bliskość samej trasy, ile odległość do najbliższego zjazdu, co więcej, paradoksalnie sieć nowoczesnych dróg wokół Warszawy może wpłynąć na spadek wartości gruntów, a nie ich wzrost bowiem alternatywą dla kupna działki za 350 zł/m² w rejonie Nadarzyna będzie kupno działki 15 min drogi dalej od Warszawy (rejon Mszczonowa) za cenę czterokrotnie mniejszą,

* „ceny będą rosły, rosły i rosły, przez najbliższe 5 - 10 lat (albo dłużej), tak jak w Hiszpanii czy Irlandii” - słyszeliśmy to zewsząd, a okazało się nieprawdą.

Dlaczego bowiem średnia cena ofertowa 1 m² mieszkania w Berlinie, stolicy światowej potęgi gospodarczej, świetnie skomunikowanej z całą Europą wynosi około 6,5 tys. zł/m² przy cenie 9,0 tys. zł/m² w Warszawie, którą trudno uznać za atrakcyjniejszą od Berlina?

Kryzys ostatnich dwóch lat, który w przeciwieństwie do większości europejskich gospodarek nie był recesją więc i spadek cen był bardziej korektą bliższą cyklowi koniunkturalnemu niż zapaścią, udowodnił, że ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości często były za wysokie. Okazało się chociażby, że:

* deweloperzy sprzedający mieszkania na Białołęce, peryferyjnej dzielnicy Warszawy, po cenie około 5,5 - 6,0 tys. zł/m² (a więc około 1,0 - 1,5 tys. taniej niż w I połowie 2008 r.) również na tym zarabiają,