Komornik sprzeda nieruchomość tylko za część jej wartości

W Internecie oraz w prasie lokalnej pełno ogłoszeń o nieruchomościach wystawionych na licytację. Warto je śledzić. Może to być świetny sposób na znalezienie działki pod inwestycję

źródło: www.sxc.hu

+zobacz więcej

Zanim jednak grunt lub budynek trafi pod młotek, trzeba dopełnić licznych formalności. Mówi o nich kodeks postępowania cywilnego.

Zajęcie i szacowanie

Najpierw komornik wzywa właściciela działki (użytkownika wieczystego), żeby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni. Wysyła także do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego wniosek, by dokonał wpisu wszczętej egzekucji w księdze wieczystej nieruchomości. W efekcie tego dochodzi do zajęcia nieruchomości.

Od tej chwili, nawet gdyby zadłużony właściciel chciał sprzedać ją potajemnie, to mu się nie uda, bo takie zbycie będzie nieważne. Kolejny etap egzekucji z nieruchomości następuje nie wcześniej niż miesiąc od chwili zajęcia. Składa się z dwóch elementów: oszacowania (określenia wartości) nieruchomości i jej opisu. Oszacowania nieruchomości dokonuje tylko biegły (nie musi to być koniecznie biegły sądowy).

Wynagrodzenie dla biegłego opłacane jest zaliczkowo przez wierzyciela, a w przypadku skutecznej egzekucji pokrywane jest z sumy uzyskanej ze sprzedaży w pierwszej kolejności. Komornik nie jest bezwzględnie związany wyceną biegłego, ale nie może też dowolnie jej interpretować. W praktyce najczęściej przyjmuje taką wycenę za prawidłową.

Ten etap kończy się sporządzeniem oraz podpisaniem przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Można to zaskarżyć w trybie skargi na czynności komornika.

Przymusowe zbycie

Komornik musi zadbać o wywieszenie obwieszczeń w sprawie licytacji. Można je znaleźć w budynku sądu, siedzibie gminy oraz lokalnej prasie. Termin pierwszej licytacji nie może być wcześniejszy niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnieniu się opisu i oszacowania.

Biorą w niej udział osoby, które złożyły rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Nie są to pieniądze wyrzucone w błoto. Osobie, która wygra, rękojmię zalicza się na poczet ceny sprzedaży, pozostałym zaś się ją zwraca.

Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeśli zakończy się ona fiaskiem i trzeba zorganizować kolejną, wtedy cenę wywoławczą obniża się do dwóch trzecich sumy oszacowana.

Nieco inne zasady ustalania ceny obowiązują w wypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości, ale dziś o tym nie piszemy.

Kto da więcej

Licytację zawsze przeprowadza się publicznie oraz – co jest niezwykle istotne – w obecności, a także pod nadzorem sędziego. Jest ona ważna, nawet gdy stawi się na nią tylko jedna osoba (licytant). Zawsze odbywa się ustnie i w myśl zasady „kto da więcej”.

Przebicie ceny nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Jeżeli nie będzie już chętnych do windowania ceny w górę, wtedy komornik obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, następnie zamknie licytację i wymieni osobę, która ją wygrała.

Gdy nie ma chętnych

Bywa jednak i tak, że licytacja nie dochodzi do skutku, bo nikt się nie stawił. Wówczas komornik (na wniosek wierzyciela) ustala termin drugiej licytacji, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

Jeżeli mimo to nie będzie chętnego na nieruchomość, wtedy przejąć może ją na własność (po cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania) wierzyciel lub współwłaściciele. Gdy nie ma chętnych, postępowanie egzekucyjne się umarza. Nową egzekucję z tej nieruchomości można przeprowadzić najwcześniej za rok.

Nowy właściciel

Jeśli licytacja została uwieńczona sukcesem, wówczas sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz osoby, która ją wygrała. Po jego uprawomocnieniu się wzywa ją, by zapłaciła zadeklarowaną kwotę w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania sądowego w tej sprawie. Pieniądze powinny wpłynąć na rachunek depozytowy sądu. Sąd może wyznaczyć inny, dłuższy termin wpłaty – do jednego miesiąca.

Po uprawomocnieniu się przybicia i zapłacie ceny przez nabywcę sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Przenosi ono własność nieruchomości i można z nim udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu, żeby dokonać zmian w księdze wieczystej. Jest także tytułem egzekucyjnym, dzięki któremu można przejąć nieruchomość.

Nieruchomość nabyta na licytacji jest wolna od obciążeń (z małymi wyjątkami), w tym od hipotek. Oznacza to, że jeżeli zlicytowany właściciel miał długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, to nabywca, który kupił ją w toku postępowania egzekucyjnego, nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem.

Zasada ta nie dotyczy m.in. służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Trzeba uważać na zakazy

W licytacji nie mogą brać udziału:

- licytant, który nie dopełnił warunków wcześniejszej licytacji,

- dłużnik,

- komornik,

- małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo wyżej wymienionych,

- osoby uczestniczące w licytacji w charakterze urzędowym,

- osoby, które aby nabyć nieruchomość, muszą posiadać zezwolenie odpowiedniego organu, tymczasem tego zezwolenia nie posiadają np. obywatele zagraniczni, którzy muszą mieć zgodę polskiego ministra spraw wewnętrznych i administracji na nabycie nieruchomości w Polsce.

Czasem na prostszych zasadach

Istnieje możliwość przeprowadzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości, ale tylko w przypadku niezabudowanej nieruchomości lub takiej, na której wprawdzie stoi budynek mieszkalnym (lub użytkowy), ale nie został jednak formalnie oddany do użytku.

Ta egzekucja służy szybszej i łatwiejszej sprzedaży nieruchomości.

Po zajęciu nieruchomości komornik niezwłocznie dokonuje opisu i oszacowania. Zajętą i nieobciążoną (np. hipoteką) nieruchomość gruntową komornik oferuje do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania.

Jeżeli w tym trybie w ciągu miesiąca od zakończenia opisu i oszacowania nie zostanie ona sprzedana, podlega sprzedaży w trybie egzekucji z ruchomości. W tym samym trybie można sprzedać także nieruchomość zabudowaną budynkiem, ale pod warunkiem że jej oszacowanie nie zostało zaskarżone przez dłużnika.