Własność nieruchomości
Potrzebne są przepisy, które pozwolą zabudować centra miast
O tym, czy właściciel biurowca, tunelu czy mostu powinien być zawsze właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, oraz o popularnym w USA handlu powietrzem rozmawiamy z Mirosławem Gdeszem prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach i współautorem projektu Ministerstwa Infrastruktury dotyczącego własności obiektów budowlanych
Rz: Od setek lat obowiązuje zasada, że właścicielem budynku jest właściciel gruntu. Pan jest współautorem projektu, który wywraca tę zasadę do góry nogami.
Mirosław Gdesz: Nikt nie chce niczego wywracać. Projekt Ministerstwa Infrastruktury, którego jestem współautorem, wprowadza jedynie wyjątek od tej zasady. To nie będzie regulacja dla Kowalskiego, który sprzeda Malinowskiemu prawo do zabudowania przestrzeni nad gruntem, a sam pozostanie jego właścicielem. To rozwiązania przewidziane dla dużych miast polskich. W ich centrach jest wiele pustych działek, których nie można zabudować, ponieważ pod powierzchnią znajdują się tunele, tory, parkingi itd.
Nieruchomości te mają superlokalizację, ale co z tego, skoro nic tam nie można praktycznie postawić, a jeżeli już dochodzi do realizacji inwestycji, to dlatego, że prawnicy stosują różnego typu protezy.
Takim klasycznym już przykładem jest hotel Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie. Nie ma praktycznie kontaktu z gruntem, stoi bowiem na płycie parkingu. Prawnicy bardzo się nagimnastykowali, by uporządkować jego sytuację prawną. Przepisy pozwalają przecież ustanowić odrębną własność, dopiero gdy zostanie określony udział w gruncie. Jak to zrobić, kiedy bezpośredniej styczności z nim nie ma? Inny przykład to budynek Sądu Najwyższego. Jego łącznik przechodzi nad ulicą i jest w związku z tym traktowany jako zlokalizowany w pasie drogowym. Problem z zabudową przestrzeni wystąpił także podczas projektowania otoczenia dworców kolejowych w Krakowie i Warszawie.
Takich problemów by nie było, gdyby udało się w przepisach oderwać własność pewnych kategorii obiektów budowlanych od gruntu.
Projekt przewiduje więc, że właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty (tylko za zgodą właściciela) będzie mógł odpłatnie lub za darmo ustanowić prawo własności do obiektu budowlanego wybudowanego pod, nad jego nieruchomością lub na niej. Taka inwestycja nie może jednak uniemożliwić korzystania z gruntu.
Budynek Swedish Center w Al. Jerozolimskich w Warszawie stoi nad tunelem kolejowym, którym jeżdżą pociągi do Dworca Centralnego. Tam takiego problemu nie ma.
Tak, to prawda. Ale w tym wypadku również zastosowano swoistą protezę prawną: budynek wybudowano na wydzierżawionym na 30 lat terenie, którego użytkownikiem wieczystym jest PKP. Nie powstało jednak wybitne dzieło architektury. Tak będzie zawsze na terenach wydzierżawianych, bo nie opłaca się w nie inwestować dużych pieniędzy. Obiekty będą więc niedrogie i czysto komercyjne, inwestycja musi się bowiem zwrócić przedsiębiorcy w ciągu 30 lat. Trudno też pozyskać na nie środki, dzierżawca nie może przecież zabezpieczyć kredytu na hipotece takiego budynku. Z tego powodu nie ma ich w Polsce dużo.
A nasz projekt ten problem rozwiązuje.
Jak?
Inwestor będzie mógł zabezpieczyć kredyt na hipotece tego budynku, a zanim zostanie on wybudowany, będzie można ustanowić zastaw rejestrowy na obligacyjnym prawie. Firma, która zaplanuje tego typu budowę, najpierw będzie uzyskiwać obietnicę (promesę) dopuszczalności wydzielania tego obiektu. Wyda ją w formie postanowienia starosta na podstawie dokumentów określających charakter przedsięwzięcia, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie będzie – decyzji ustalającej warunki zabudowy lub decyzji celu publicznego. Mając promesę w ręku, inwestor będzie mógł podpisać z właścicielem gruntu notarialną umowę zobowiązującą go do ustanowienia odrębnej własności obiektu, gdy już zostanie wybudowany.
Starosta na wniosek budującego wyda wtedy decyzję o samodzielności obiektu albo uchyli promesę, gdy uzna, że obiekt nie spełnia jej wymagań. Pozytywna decyzja posłuży następnie za podstawę do zawarcia umowy notarialnej ustanawiającej własność wybudowanego już obiektu.
Z naszej rozmowy można wywnioskować, że oderwanie własności od gruntów jest potrzebne tylko dla budynków typu biurowce, hotele.
To tylko czubek góry lodowej. Dużo większe problemy są z tunelami. W polskim prawie nie ma dzisiaj żadnych uregulowań w ich sprawie. Trudno je więc budować. Dochodzi wręcz do kuriozalnych sytuacji, jak w wypadku warszawskiego metra lub tunelu pod obwodnicą Krakowa. Trzeba było obie inwestycje zakwalifikować do przedsięwzięć typowo górniczych, by w miarę sprawnie budować, nikogo nie wywłaszczając. Uzasadnienie było takie, że skoro część robót wykonywali górnicy ze Śląska, to można tak zrobić.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
