Kiedy wyrośnie dom zamiast zboża

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej
• Warunki zabudowy od wójta lub burmistrza
• Ziemia nie zdrożeje znacząco
• W jaki sposób przekształcić działkę rolną na budowlaną
• Właściciel odrolnianej działki bez prawa głosu

Coraz więcej osób planuje kupno działki rolnej, by postawić na niej dom. Nie na każdym gruncie można jednak budować.

Ziemia rolna podlega w Polsce ochronie prawnej, która polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania jej na cele nierolnicze, np. pod zabudowę mieszkaniową. Na gruncie rolnym można budować, jeśli został on odrolniony w aktualnym (tj. sporządzonym po 1 stycznia 1995 r.) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Tam, gdzie aktualnych planów nie ma, sprawa wcale nie jest beznadziejna. Trzeba tylko uważniej przyjrzeć się areałowi i sąsiedztwu upatrzonej działki i przygotować na więcej urzędowych formalności. Ale to nie wszystko. Grunt trzeba jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej (szczegóły – D5). Dopiero wtedy można się starać o pozwolenie na budowę.

Gdy gmina ma plan

Przed kupnem działki pod dom sprawdźmy w gminnym wydziale architektury, czy na danym terenie można budować. Teren rolny przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe powinien być oznaczony literami MNR. W planie szukamy też informacji o powierzchni, jaką musi mieć działka rolna, aby można było zbudować na niej dom. Najczęściej jest to 1 hektar. Koniecznie trzeba zapytać w gminie, czy działka nie leży w strefie ochrony krajobrazowej albo na obszarze Natura 2000, gdzie możliwości zabudowy są poważnie ograniczone. Nie zawsze będzie to wynikało z samego planu. Jeśli nasza działka spełnia warunki do zabudowy, to można kupować ziemię. Oczywiście należy pamiętać o prawie pierwokupu, które przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych zawsze, gdy przedmiotem transakcji jest ziemia rolna. ANR rzadko jednak korzysta z tego prawa.Aby dostać pozwolenie na budowę, po podpisaniu ostatecznej umowy u notariusza trzeba jeszcze rozpocząć starania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Działka w planie nieodrolniona

To zła wiadomość. Nie dostaniesz pozwolenia na budowę, dopóki działka nie zmieni statusu, a to może nastąpić tylko podczas uchwalania nowego planu zagospodarowania.

Gminy odralniają tereny co kilka – kilkanaście lat. Wtedy właściciel gruntu powinien przypilnować terminu na zgłaszanie wniosków o odrolnienie działek.

Nie ma jednak gwarancji, że w nowym planie ziemia zostanie przeznaczona pod zabudowę, jeśli np. jest bardzo oddalona od drogi publicznej. Małe szanse na odrolnienie mają też grunty wysokiej jakości (klasy od I do III).

Gmina ma studium

Studium zagospodarowania przestrzennego to opracowanie poprzedzające miejscowy plan zagospodarowania. O ile planów brak w bardzo wielu gminach, o tyle studium posiada już większość. Uchwalony plan musi być zgodny ze studium. Dlatego warto zajrzeć do udostępnianego w urzędach gmin studium i poszukać działek, które zostały przewidziane do odrolnienia. Po uchwaleniu planu będzie można tam zbudować dom.

Ciekawostką jest fakt, że decyzja o warunkach zabudowy (musisz się o nią starać, gdy w gminie brakuje planu) wcale nie musi uwzględniać zapisów studium.

Nie ma planu, ale…

na działce stoją już budynki (np. stare, do rozbiórki) albo ich fundamenty – oznacza to, że jej właściciel otrzymał już wcześniej pozwolenie na budowę zagrody. Możesz rozebrać istniejący budynek i na jego miejscu wybudować coś nowego albo przebudować, zmodernizować stare zabudowania, tak by dostosować je do swoich potrzeb.

Ale uwaga, odbudowa nie może zmienić sposobu użytkowania działki ani budynków. Będziesz musiał zatem udowodnić, że dom postawiłeś na fundamentach, które kiedyś nosiły budynek mieszkalny, a nie np. oborę.Jeśli chciałbyś powiększyć swój dom w stosunku do istniejących fundamentów, to musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. To samo dotyczy adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkalne.

Nie ma planu ani budynków

Pozwolenie na budowę na działce rolnej może być wydane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Może ją otrzymać każdy, jeśli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

1. Zabudowana jest co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej.

Warunku dobrego sąsiedztwa nie trzeba spełniać, jeśli gospodarstwo związane z zabudową siedliskową (zagrodową) przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (zwykle 5 – 20 ha). Sprawdzisz to w urzędzie gminy. O budowę siedliska może jednak wystąpić tylko rolnik, czyli właściciel ponadhektarowego gospodarstwa rodzinnego. W niektórych gminach wystarczy złożyć oświadczenie, że ma się takie gospodarstwo.