Plany zagospodarowania nie zawsze ułatwiają realizację inwestycji

Pozwolenie na budowę można szybciej uzyskać w mniejszych miejscowościach - mówi Katarzyna Domańska-Mołdawa, adwokat, partner w BSJP Legal and Tax Advice

Rz: Jakie regiony Polski mogą pochwalić się opracowanymi planami zagospodarowania przestrzennego?

Katarzyna Domańska-Mołdawa: Według aktualnych informacji zaledwie ok. 20 proc. powierzchni naszego kraju pokryte jest obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. A paradoksalnie, najlepszą sytuacją planistyczną mogą się pochwalić obszary wiejskie, dla których zostały uchwalone duże pod względem powierzchni plany. W najlepszej sytuacji znajduje się niemal całe lubelskie oraz duże części województw w południowej Polsce, poza podkarpackim i świętokrzyskim. Ponadto warto zauważyć, że wśród gmin posiadających opracowane już plany zarysowuje się wyraźny podział na dwie grupy. Część gmin opracowuje plany o charakterze kompleksowym, obejmujące całość lub większą część powierzchni gminy. Druga grupa to gminy, które przygotowują dużą liczbę planów niewielkich powierzchniowo, stanowiących dokumenty potrzebne do realizacji konkretnych planów inwestycyjnych.

Gdzie planów brakuje?

Niestety, bardzo zła sytuacja planistyczna występuje przede wszystkim w największych aglomeracjach – w tym w warszawskiej, poznańskiej, trójmiejskiej, szczecińskiej i bydgosko-toruńskiej, a także w strefach podmiejskich wielu średnich ośrodków miejskich, np. w Białymstoku, Olsztynie, Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Tarnowie oraz Rzeszowie.

Czy brak planów bardzo przeszkadza inwestorom?

Bez wątpienia, plany skracają drogę do uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto, jasno i czytelnie określają możliwość zabudowy danego terenu. Ich brak stanowi poważną barierę inwestycyjną dla wielu obszarów. Niskie pokrycie kraju planami postrzegane jest również przez przedsiębiorców jako jedna z przyczyn wzrostu cen nieruchomości i w efekcie obniżenia rentowności inwestycji lokalizowanych w Polsce. Jednocześnie jeśli dany teren jest objęty aktualnym planem, stanowi on zachętę dla potencjalnych inwestorów. Jednak nie zawsze opracowany plan budzi entuzjazm wśród deweloperów – zbyt szczegółowe postanowienia obowiązującego planu mogą stanowić przeszkodę w realizacji inwestycji.

W jaki sposób?

Wtedy, gdy ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z planu nie znajdują podstaw w przepisach prawa lub nawet są z nimi sprzeczne. Na przykład w planie może znaleźć się postanowienie ograniczające powierzchnię sprzedaży obiektu handlowego w zakresie konkretnego asortymentu towarów, np. ograniczenie powierzchni sprzedaży do 1 tys. mkw., z czego nie więcej niż np. połowa może być przeznaczona na usługi handlu artykułami spożywczymi. Można się więc tu zastanowić, czy tego typu zapis nie stanowi niedozwolonej ingerencji w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. Zdaniem ekspertów tego typu ograniczenia nie są zgodne z art 15 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według bowiem tego przepisu gmina, przygotowując plan, powinna w nim wskazać parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy, gabarytów obiektów, wskaźników intensywności zabudowy, jak również szczególnych warunków zagospodarowania terenu oraz ograniczeń w jego użytkowaniu. Przepis ten pozwala wyłącznie wprowadzać ograniczenia odnośnie powierzchni zabudowy lub kubatury budynku oraz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 w zakresie lokalizowania obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 400 mkw. Oznacza to więc, że wprowadzenie ograniczenia co do wielkości sklepów oferujących dany asortyment, nie ma podstaw prawnych, gdyż nie należy do zagadnień kształtowania ładu przestrzennego gminy.