Jak sobie radzić z kruczkami prawnymi

Niektórzy pośrednicy oraz deweloperzy stosują w umowach zakazane klauzule. Jedną z częściej stosowanych jest wygórowana kara za rezygnację z ich usług

Nawet licencjonowanym agentom zdarza się działać na niekorzyść swoich klientów. Raz na jakiś czas część agencji kontroluje Inspekcja Handlowa. Podczas ostatniej kontroli jesienią 2007 roku nieprawidłowości stwierdziła u 54,8 proc. skontrolowanych. Polegały one m.in. na stosowaniu wzorów umów zdecydowanie bardziej korzystnych dla pośredników. To jeszcze jeden argument, żeby dokładnie czytać umowy.

Warto też wiedzieć, czego się wystrzegać. Pomoże w tym rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (można znaleźć go na stronie internetowej urzędu: www.uokik.gov.pl).

Zawsze też można wystąpić o uznanie danego postanowienia za niedozwolone. Procedura jest taka sama jak w wypadku kwestionowania postanowień we wzorach umownych deweloperów.

Gdzie szukać pułapek w umowie

- Restrykcyjne umowy na wyłączność. Art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami zezwala pośrednikom zawierać umowy na wyłączność, ale nie na zbyt długo lub na czas nieokreślony. Pośrednik powinien określić datę wywiązania się z zawartej umowy, realnie określając cenę ofertową. Zawyżona cena nie gwarantuje realizacji umowy. Inny jest czas potrzebny na sprzedaż typowego mieszkania, które sprzedaje się obecnie w ciągu trzech do pięciu miesięcy, dłużej sprzedaje się apartament czy dom, a nietypową działkę inwestycyjną nawet dwa lata.

Zdarza się, że umowy zawierają klauzule, że nawet gdy przestaną obowiązywać, to i tak były klient pośrednika (a nawet jego rodzina) nie ma prawa kupić lub sprzedać nieruchomości, jeżeli nie zapłaci prowizji pośrednikowi. Takie ograniczenie ma sens, ponieważ chroni pośrednika przed omijaniem umowy, np. jego klientowi spodoba się mieszkanie, nie chce płacić prowizji, czeka więc, aż umowa przestanie obowiązywać. Powinno ono jednak obowiązywać nie dłużej niż kilka, kilkanaście miesięcy, inaczej jest niedozwoloną klauzulą.

- Żądanie prowizji także wtedy, gdy transakcja doszła do skutku tylko dzięki staraniom konsumenta bądź już po rozwiązaniu umowy.

- Wysokie kary umowne. Niektóre umowy przewidują kary w wysokości podwójnej lub potrójnej prowizji (ale tylko dla klientów). Zdarzają się odsetki za zwłokę w wysokości 2 proc. za każdy dzień zwłoki. Tymczasem ustawowe odsetki w skali roku wynoszą 11,5 proc. W obu wypadkach pośrednicy stosują klauzule niedozwolone.

Klienci pośredników nie mogą co do zasady kwestionować wysokości prowizji jako niezgodnych z kodeksem cywilnym.

Przewiduje on, że postanowienia umowy określające wynagrodzenie nawet nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem wiążą go, jeżeli zostały przez pośrednika sformułowane w sposób jednoznaczny.

Istnieje jednak możliwość kwestionowania prowizji, gdy do jej ustalenia doszło w drodze zawarcia porozumienia pomiędzy pośrednikami.

- Brak terminu wypowiedzenia w wypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Termin powinien być określony, jego długość zależy od woli stron.

- Zakaz odstąpienia od umowy. Klient pośrednika powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy, pośrednik może zażądać jednak od niego zwrotu kosztów, jakie poniósł w związku z realizacją umowy.

UOKiK w obronie konsumentów

W województwie śląskim biura pośrednictwa założyły spółkę z o.o. SON. Służy ona do wymiany między nimi informacji o posiadanych ofertach sprzedaży lub najmu nieruchomości. Pośrednicy, którzy do niej przystąpili, zobowiązywali się do stosowania jednolitego wzorca umowy pośrednictwa. Przewidywał on, że najniższa prowizja wynosić będzie 500 zł. Delegatura Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach nałożyła na 70 pośredników kary, najwyższa wyniosła 18 tys. Jeszcze przed wszczęciem postępowania pośrednicy zrezygnowali ze stosowania tego wzorca. Część pośredników zaskarżyła decyzję do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.