Od początku roku inne zasady zwolnienia z podatku dochodu ze sprzedaży mieszkań

Jedynie zameldowanie na pobyt stały, i to przez 12 miesięcy, może dziś uchronić sprzedających swoje domy czy mieszkania nabyte po 1 stycznia 2007 r. od zapłaty 19-proc. podatku dochodowego

Minął pierwszy rok obowiązywania zmienionych przepisów ustawy o PIT, które wprowadziły radykalną zmianę w opodatkowaniu nieruchomości. Sprowadziła się ona nie tylko do podwyższenia stawki z 10 do 19 proc., lecz także podstawy opodatkowania. Zamiast płacić zryczałtowaną stawkę od przychodu, osoby sprzedające domy, grunty lub lokale mieszkalne po 1 stycznia 2007 r. płacą ją od dochodu (art. 30e ustawy o PIT).

Uwaga na koszty

Trudno jednoznacznie przesądzić, jaka forma opodatkowania jest korzystniejsza – ta, która obowiązywała do końca 2006 r., czy może obecna. Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Na pewno zaletą obecnego rozwiązania jest możliwość pomniejszenia uzyskanego przychodu o poniesione koszty. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Warto pamiętać, że za udokumentowane koszty ustawa uznaje te, na potwierdzenie których mamy fakturę VAT.

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania uwzględnić zatem można koszty związane z nabyciem lokalu, w tym także VAT, jeśli mieszkanie jako nowe kupiliśmy od dewelopera, a także koszt pośrednika, wydatki na ogłoszenia do gazety, na odnowienie mieszkania.

Są to korzystne udogodnienia, ale w zamian obowiązuje prawie dwukrotnie wyższa stawka podatku.

Meldunek przede wszystkim

Aby skorzystać ze zwolnienia od podatku, trzeba spełnić jeden warunek: zameldowanie w budynku lub w lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy). Z tego też powodu nowa ulga podatkowa zwana jest po prostu ulgą meldunkową. Warunkiem skorzystania z niej jest złożenie właściwemu organowi podatkowemu, w terminie 14 dni od daty zbycia nieruchomości, oświadczenia o wymaganym zameldowaniu w danej nieruchomości.

Co więcej, zgodnie z art. 21 ust. 22 ustawy o PIT, zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Pamiętajmy, że jeśli nie możemy skorzystać ze zwolnienia, podatek musimy zapłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (art. 30e ust. 4 ustawy o PIT). Co ważne, bez względu na to, czy podatek płacimy według nowych zasad (czyli od dochodu), czy też według starych (od przychodu), zarobionych z tego tytułu pieniędzy nie łączy się z innymi dochodami/przychodami.

Opodatkowane darowizny

Zgodnie z nowymi zasadami, w odróżnieniu od zasad dotyczących zbycia nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r., opodatkowaniu podlegają nieruchomości nabyte w drodze spadku lub darowizny. W tym wypadku do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć można udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a także kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Co mówią sądy administracyjne

„(...) Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. b) updof, który ma zastosowanie do przedstawionego stanu faktycznego sprawy objętej wnioskiem podatnika stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, jeżeli podatnik był zameldowany w tym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Jak wynika z powyższego przepisu, warunkiem skorzystania ze zwolnienia przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub udziałów w takich lokalach, jest posiadanie zameldowania w tym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia.

Pojęcie zameldowania zostało określone w ustawie z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (tekst jednolity DzU z 2006 r. nr 139, poz. 993), zwanej dalej „uel”. Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania (art. 6 ust. 1). Natomiast z art. 9 ust. 2b wynika, iż zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w lokalu. Warunkiem więc skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. b) updof jest potwierdzenie faktu zamieszkania w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot odpłatnego zbycia z zamiarem stałego przebywania przez właściwy organ gminy prowadzący ewidencję ludności. Okres zameldowania w nieruchomości nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, co jednoznacznie wskazuje, iż przepis ten nie określa daty, od której termin rozpoczyna bieg, ani daty jego upływu. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, iż bieg terminu zameldowania rozpoczyna się od daty nabycia lokalu. Przepis stanowi jedynie, że okres zameldowania musi wynosić co najmniej 12 miesięcy w okresie poprzedzającym datę jego zbycia. Zauważyć również należy, iż data nabycia lokalu nie musi być tożsama z datą zameldowania w lokalu, czego dowodzi chociażby niniejsza sprawa. Żaden przepis prawa nie uzależnia również obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu (...)” (uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 listopada 2007 r., sygn. III SA/Wa 1387/07).