Klienci mogą podważać niedozwolone klauzule w umowach

Deweloperzy, zawierając umowy ze swoimi klientami, posługują się gotowymi wzorcami. Nic w tym złego, pod warunkiem jednak, że nie ma w nich klauzul niekorzystnych dla kupujących

Niestety, pułapki w umowach zdarzają się często. Jesienią ubiegłego roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizował ponad 500 wzorów umów stosowanych przez 200 podmiotów – firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Okazało się, że roi się w nich od niekorzystnych dla kupującego postanowień, część ma szansę trafić do specjalnego rejestru.

Wbrew interesom i dobrym obyczajom

Klauzule niedozwolone to postanowienia stosowane we wzorach umów, które nie zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (art. 385³ kodeksu cywilnego). Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (na stronie www.uokik.gov.pl).

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy k.c. nie chronią osób, które negocjowały z deweloperem (lub spółdzielnią) umowę, a następnie ją podpisały. Niestety, wielu sprzedających stara się to wykorzystać. Niektóre wzorce zawierają gotową formułkę, że umowa była indywidualnie uzgadniana z klientem. Sprzedający chce się w ten sposób ochronić przed ewentualnymi roszczeniami konsumenta. Umieszczenie jednak w umowie klauzuli, że jest ona indywidualnie uzgodniona, nie oznacza jeszcze, iż rzeczywiście podlegała negocjacji.

Pozew do sądu

Są dwa sposoby uznania klauzuli za niedozwoloną. Pierwszy to wniesienie sprawy do wydziału cywilnego sądu. Sąd zbada nie tylko klauzulę, lecz także całą umowę. Jeżeli uzna dany zapis za niedozwolony, to przestaje on obowiązywać kupującego. Drugi sposób to wniesienie sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Klient dewelopera nie musi udowadniać przed sądem, że próbował negocjować umowę, a deweloper (spółdzielnia) nie chciał tego robić. To ten ostatni musi przekonać sąd, że jego klient nie ma racji, bo wspólnie ustalili treść wiążącej ich umowy.

Sąd ocenia też, czy faktycznie doszło do rażącego naruszenia interesów klienta. Jeżeli przyzna rację konsumentowi, to kwestionowane postanowienie umowy zostaje uznane za bezprawne i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Klient może, powołując się na konkretne postanowienie, zwrócić się do przedsiębiorcy z prośbą o zmianę klauzuli, a jeśli on nie uzna jego roszczenia, dochodzić swoich praw przed sądem powszechnym.

Pamiętaj! Każdą umowę ocenia się indywidualnie, więc to, co w jednej jest niedozwoloną klauzulą, w innej wcale być nie musi.

W niektórych przypadkach wystarczy, że deweloper w jednakowy sposób obciąży siebie i swojego klienta prawami i obowiązkami i już nie można stawiać mu zarzutu łamania prawa.

Jeżeli ktoś się powołuje, że w jego wypadku ma zastosowanie niedozwolona klauzula, to musi wnieść pozew do sądu powszechnego. Dopiero on jest w stanie stwierdzić, czy wpisana do rejestru klauzula może odnosić się również do danego wypadku.

Jednak osoba, która trzyma w ręku wzorzec umowy zawierający takie pułapki, powinna poważnie się zastanowić nad zakupem mieszkania u danego dewelopera czy spółdzielni. To droga inwestycja, która często wiąże się z zaciągnięciem długoterminowego kredytu na jej finansowanie, trzeba więc podejmować decyzje z rozwagą. Poza tym ewentualna wygrana sprawa w SOKiK będzie dla konsumenta tylko czystą satysfakcją. Nie da mu bowiem żadnego prawa do mieszkania.

Od kilku miesięcy prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może też nakładać kary finansowe na deweloperów za to, że stosują niedozwolone klauzule. Są one bardzo wysokie. Wynoszą 10 proc. przychodów dewelopera.

Jakie uprawnienia ma prezes UOKiK

- Może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z pozwem o uznanie konkretnych postanowień za niedozwolone klauzule.

- Ma prawo wszcząć postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów (art. 47945 kodeksu postępowania cywilnego), w przypadku gdy deweloper stosuje postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul, oraz nakazać zaniechanie ich stosowania i nałożyć karę w wysokości 10 proc. przychodów dewelopera.