Im bardziej drobiazgowa umowa przedwstępna, tym mniejsze ryzyko niedomówień

Wzór umowy powinien być napisany jasnym i prostym językiem. Kupujący musi przecież wiedzieć, co podpisuje. Wszystkie wątpliwości lepiej skonsultować z prawnikiem.

Często umowy przedwstępne pisane są zawiłym żargonem prawniczym. Nie oznacza to, że są dobre i profesjonalne. Jeżeli deweloper posługuje się żargonem, to bardzo łatwo może przemycić w umowie postanowienia korzystne tylko dla siebie.

Dlatego projekt umowy trzeba bardzo uważnie przeczytać w domu, a nie tylko w biurze dewelopera. Jeśli mamy wątpliwości co do treści umowy, warto pokazać ją prawnikowi lub rzecznikowi praw konsumentów.

Pamiętaj! Umowa przedwstępna nie może być też lakoniczna, bo wtedy najczęściej pomija wiele istotnych dla kupującego zapisów. Im jest dłuższa, tym więcej rozstrzyga kwestii, a tym samym lepiej zabezpiecza interesy kupującego w razie sporu z deweloperem.

Określenie stron

Umowa musi określać strony umowy. Gdy kupujemy lokal od dewelopera, który działa w formie spółki prawa handlowego, wskazuje się siedzibę, numer wpisu do KRS, a także osoby, które mają prawo go reprezentować przy zawieraniu umów.

Niektórzy deweloperzy prowadzą działalność gospodarczą na podstawie ewidencji działalności gospodarczej. Wtedy w umowie trzeba podać: imię, nazwisko, rodzaj działalności, numer wpisu do ewidencji, ewentualnie dane pozostałych wspólników spółki cywilnej.

Natomiast kupujący podaje: imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, numer dowodu osobistego. Małżonkowie, którzy nie mają rozdzielności majątkowej, wspólnie podpisują umowę.

Sprawdź, co kupujesz

Określenie przedmiotu umowy jest także niezbędne. Deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu w budynku wybudowanym na konkretnym gruncie. W umowie podaje się powierzchnię nieruchomości gruntowej, jej adres, oznaczenie ewidencyjne (działka, obręb, jednostka ewidencyjna), numer księgi wieczystej i sąd, który prowadzi tę księgę.

Pamiętaj! Jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na budowę budynku i hipoteka nieruchomości jest obciążona, to umowa powinna określać kwotę hipoteki.

Deweloperzy niechętnie podają informację o zaciągniętym kredycie. Gdy to robią, najczęściej zobowiązują się jednocześnie do wykreślenia hipoteki przed oddaniem lokalu kupującemu.

Umowa powinna dokładnie opisywać budynek oraz mieszkanie. W pierwszym wypadku będzie to: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura (media, drogi osiedlowe, chodniki, oświetlenie, plac zabaw). W drugim: powierzchnia, piętro, liczba izb, rozkład, wykończenie (ewentualne zmiany) oraz towarzyszące części składowe, czyli przede wszystkim: garaż, piwnice, strych.

Jeśli kupujesz mieszkanie z garażem, to do umowy kupna powinien być dołączony plan, gdzie to miejsce jest, jakie ma wymiary itp. Może się bowiem okazać, że dostaniesz wąskie miejsce i twój samochód z wielkim trudem będzie się na nim mieścić.

Do umowy powinien być dołączony plan mieszkania oraz szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku. Warto zażądać też dokładnego planu zagospodarowania terenu, np. gdzie będzie śmietnik, a gdzie plac zabaw dla dzieci, naziemne miejsca postojowe.

Pamiętaj! Jeżeli deweloper ma już ostatecznie pozwolenie na budowę, to i tak nie jest bezpieczny, jeśli któraś ze stron postępowania o pozwolenie na budowę odwołała się do sądu administracyjnego. Dlatego warto zadbać, by deweloper oświadczył, że nie tylko ma ostateczne pozwolenie na budowę, ale że nie toczą się żadne postępowania w sądzie administracyjnym.

Wykończenie lokalu

Umowa powinna bardzo dokładnie określać, na co może liczyć kupujący w zakresie prac wykończeniowych, czy w jego mieszkaniu będzie tylko biały montaż, czy także drzwi, terakota itd.

Nie może też zabraknąć informacji o materiałach, z jakich będą wykonane mieszkanie oraz budynek. Im bardziej ogólne są zapisy, tym więcej swobody ma deweloper i np. zamiast obiecanych ustnie drewnianych okien wstawi plastikowe.

Pamiętaj! Do umowy przedwstępnej powinna być dołączona lista materiałów użytych do wykończenia.

Nie zgadzaj się na ogólne zapisy w rodzaju: „okna i drzwi będą plastikowe”. Musi być też określone, jakiej będą firmy, z jakiego konkretnie materiału, o jakich parametrach. Może się bowiem okazać, że bardziej opłaca się wykończenie mieszkania na własny koszt niż korzystanie z usług dewelopera, który zastosuje najtańsze materiały.