Akt notarialny daje większe gwarancje

Osoba, która kupuje mieszkanie u dewelopera, powinna zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Wtedy ma gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Najczęściej stosuje się tę pierwszą możliwość, bo to nic nie kosztuje. Tymczasem forma notarialna jest dużo bardziej bezpieczna.

Pamiętaj! Akt notarialny to dodatkowy koszt taksy notarialnej, ale bardzo często notariusze pobierają niższe wynagrodzenie, jeżeli zagwarantuje się im, że także u nich zostanie zawarta umowa przenosząca własność.

Forma notarialna daje przede wszystkim gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w niej postanowień.

Gdyby deweloper chciał wycofać się z umowy, osoba dysponująca notarialną umową przedwstępną ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli dewelopera.

Temu, kto podpisał zwykłą umowę, przysługuje tylko roszczenie odszkodowawcze, i to zazwyczaj w granicach wyznaczonych stosunkowo niskimi karami umownymi. W praktyce oznacza to, że może żądać tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Wpis do księgi wieczystej

Forma notarialna ma jeszcze jedną zaletę. Kupujący może wystąpić do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości, z wnioskiem o wpisanie do księgi przysługującego mu roszczenia z umowy przedwstępnej. Ma to taką zaletę, że nikt inny – wiedząc o twoich roszczeniach – nie będzie chciał kupić lokalu od dewelopera, zanim spór zostanie rozstrzygnięty w sądzie.

Trzeba jednak pamiętać, że nikogo nie można zmusić do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Muszą się na to zgodzić zarówno klient, jak i deweloper.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej (patrz ramka niżej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 kodeksu cywilnego).

Zadatek to nie zaliczka

Umowy przedwstępne posługują się pojęciem zaliczka lub zadatek. Tymczasem to nie jest to samo. Zaliczka to pojęcie potoczne. Jeżeli wpłacamy zaliczkę i nie dojdzie do podpisania umowy (najczęściej chodzi o przedwstępną), to pieniądze otrzymamy z powrotem. Z kolei zadatek to instytucja prawna, o której mówi kodeks cywilny. Jest pewną formą zabezpieczenia przed pochopnym odstępowaniem od umowy. Klient dewelopera, jeżeli zrezygnuje z zawarcia umowy, nie otrzyma zwrotu zadatku. Natomiast gdyby deweloper odstąpił od zawarcia umowy, to nie dość, że musi zwrócić zadatek, to jeszcze ma obowiązek zrobić to w podwójnej wysokości.

Rafał Dębowski, adwokat, partner w kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy

Są dwa rodzaje umów zawieranych z deweloperami, o czym często kupujący nie wiedzą. A szkoda, bo wywierają one różne skutki, a tym samym w różny sposób ich chronią. Chodzi o umowę o charakterze obowiązująco-rozporządzającym oraz o umowę przedwstępną.

Pierwszą zawiera się na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali. W takiej umowie deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność, a kupujący obiecuje, że będzie płacił za lokal i przystąpi do aktu notarialnego. Taką umowę zawiera się zawsze w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Dla ważności takiej umowy deweloper musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu oraz posiadać ostateczne pozwolenie na budowę, a kupujący musi swoje roszczenie z umowy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek.

W razie natomiast gdyby deweloper nie wywiązał się z takiej umowy zobowiązującej, kupujący może wystąpić do sądu o zlecenie dokończenia prac budowlanych innej firmie na koszt i ryzyko dewelopera. Na podstawie takiej umowy można również udać się do sądu z żądaniem przeniesienia własności lokalu.

Inaczej jest w wypadku drugiego – bardziej popularnego obecnie – typu umów, czyli umów przedwstępnych. To zwykłe umowy przedwstępne zobowiązujące dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia odrębnej własności nieistniejącego jeszcze lokalu, zawierane na podstawie art. 389 kodeksu cywilnego.

W takiej umowie deweloper zobowiązuje się tylko do tego, że jeżeli wybuduje lokal, to podpisze z kupującym umowę przenoszącą na niego własność lokalu. Zobowiązanie do wybudowania lokalu jest jednak pośrednie

– aby móc wywiązać się z takiej umowy, deweloper musi wpierw wybudować lokal. Dlatego w razie jej zawarcia nie można na jego koszt wykończyć budynku. Kupujący nie może zmusić w sądzie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność, chyba że umowa zostanie zawarta w formie notarialnej, a umówiony lokal zostanie wybudowany.

Deweloperzy nie lubią pierwszego typu umowy. Trudno się dziwić, jest dla nich dużo bardziej ryzykowna. Stosuje się ją częściej, kiedy są problemy ze znalezieniem chętnych na zakup mieszkań, by wykazać większe bezpieczeństwo realizacji inwestycji.