Jak uniknąć pułapek w umowach

Jeśli ktoś już znajdzie odpowiednie mieszkanie, to musi jeszcze z głową zawrzeć umowę. Konsekwencje zbyt pochopnie podjętej decyzji mogą bowiem okazać się kosztowne

Jeszcze do niedawna popyt na mieszkania przewyższał podaż. Sprzedający dyktowali warunki. Teraz sytuacja się zmienia. Nie oznacza to jednak, że w umowach nie ma już pułapek dla kupujących. Nadal są – podpowiadamy więc, jak ich unikać.

Rezerwuj mądrze

Kiedyś kupujący, jeśli nie był pewien, czy chce kupić mieszkanie, prosił o kilka dni namysłu, a deweloper na to się godził. Była to tzw. rezerwacja. Przed kilkoma laty, kiedy deweloperzy zaczęli przebierać w klientach, pojawił się nowy rodzaj rezerwacji. Deweloperzy, nie mając jeszcze załatwionych formalności budowlanych, ale chcąc mieć pewność, że planowana inwestycja jest trafiona, szukają nabywców na swoje lokale i proponują umowy rezerwacyjne. Wiele osób decyduje się je podpisać. Kusi ich niższa cena oraz lokalizacja. Często płacą wtedy wysokie kaucje rezerwacyjne, wynoszące od 2000 do 10 000 zł.

Taka rezerwacja jest obarczona sporym ryzykiem. Jeżeli wszystko idzie z planem, np. deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, a następnie zawiera umowę przedwstępną, to kupujący nic nie traci. Ale nie zawsze wszystko idzie bez zgrzytów. Deweloper może np. nie otrzymać z różnych powodów pozwolenia budowlanego. Znane są też przypadki, że deweloper wycofał się z rezerwacji, bo znalazł klientów, którzy zapłacili mu więcej za mieszkania. Co wtedy?

Unikaj jednostronnych zobowiązań

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują jednoznacznie tego typu umów. Najbliższe z prawnego punktu widzenia byłoby uznanie, że umowa rezerwacyjna to umowa zobowiązująca strony do zawarcia umowy przedwstępnej, czyli swego rodzaju umowa przedwstępna do umowy przedwstępnej. Tyle że niej jest jasne, jakie są prawa stron wynikające z takiej umowy i czy można przymusić jedną ze stron, w drodze procesu, do zawarcia obiecanej umowy przedwstępnej. Na pewno jednak umowa daje klientowi takie prawa, jakie wyraźnie zostały w niej zapisane.

Najbardziej niebezpieczne są umowy jednostronnie zobowiązujące (lub jednostronne oświadczenia woli), dlatego trzeba ich unikać jak ognia. W takim przypadku deweloper nie jest zobowiązany praktycznie do niczego: ani do zawarcia ze swoim klientem umowy przedwstępnej, ani do sprzedaży mieszkania po cenie z tej rezerwacji, a czasem nawet do zwrotu wpłaconej kaucji rezerwacyjnej. Jest to jedynie oświadczenie jego klienta, że jest zainteresowany danym mieszkaniem, stanowiące podstawę do dokonania wpłaty tej kaucji.

Jeżeli deweloper nie chce się wywiązać z takiej umowy, to jego klient praktycznie do niczego nie może go przymusić.

W sądzie też niełatwo

Klient może zrobić tylko jedno: żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a w przypadku opóźnienia także odsetek. Może też iść do sądu cywilnego i walczyć o zwrot wpłaconej kwoty. Niejasny charakter prawny umowy rezerwacyjnej i brak tego typu orzecznictwa sprawia, iż wątpliwe jest roszczenie o odszkodowanie za niewywiązanie się z takiej umowy.

W sądzie trzeba udowodnić, że deweloper wyrządził nam szkodę przez to, iż nie zawarł umowy przedwstępnej, czyli umowy, która dopiero stanowi podstawę żądania zawarcia umowy ostatecznej. Nie jest to takie proste. Trzeba przy tym pamiętać, iż roszczenia odszkodowawcze z umów przedwstępnych (o ile strony nie umówią się inaczej) ograniczone są do szkody wyrządzonej przez to, iż strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, co dodatkowo utrudnia sprawę.

Wkroczenie na drogę sądową kosztuje, wnosi się bowiem opłatę sądową (proporcjonalnie do wysokości dochodzonego roszczenia). Warto też skorzystać z pomocy prawnika.

Sprawy sądowe trwają długo. Jeżeli w tym czasie mieszkanie kupi inna osoba i w nim zamieszka, to nie będzie się już o co bić.

Pamiętaj! Jeżeli już decydujesz się na podpisanie rezerwacji, żądaj, by nie była jednostronnym oświadczeniem woli, ale dwustronnym porozumieniem wiążącym obie strony, jasno regulującym zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy.