Jak powołać wspólnotę mieszkaniową

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Nie wszystkie dane właściciela można umieścić w Internecie

Właściciele mogą czerpać pożytki z lokali, ale mają także obowiązek partycypować w wydatkach wspólnych składających się na koszty zarządzania budynkiem

Formy własności lokali mieszkalnych w Polsce uległy radykalnym zmianom po 1990 r. W poprzedniej epoce dominowało spółdzielcze prawo do lokalu. 25 czerwca 1994 r. uchwalono ustawę o własności lokali – (weszła w życie 1 stycznia 1995 r.), która miała przełomowy charakter, gdyż tworzyła fundament pod wspólnoty mieszkaniowe. To one umożliwiają dziś partycypację samych właścicieli w zarządzaniu lokalami.

Kluczem do zmian była definicja lokalu w budynku mieszkalnym. Zgodnie z ustawą samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten ustawa odnosi także do innych lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. To rozwiązanie dało podstawę właścicielom takich nieruchomości do powoływania wspólnot mieszkaniowych i podjęcia decyzji o samodzielnym zarządzaniu lokalami.

Trzeba przygotować dokumentację

Pierwszym krokiem umożliwiającym wyodrębnienie lokalu jest spełnienie przesłanek określonych w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego. Stosowne potwierdzenie ich istnienia wydaje starosta w formie zaświadczenia.

Każdy właściciel lokalu ma prawo do wystąpienia do sądu o stwierdzenie niezgodności uchwały z prawem lub umową

Najpierw należy przygotować pełną dokumentację lokalu zgodną z przepisami prawa budowlanego. Trzeba pamiętać, że właściciel lokalu nabywa także prawo do udziału w nieruchomości wspólnej, której wielkość ustala się na podstawie stosunku powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali.

Odrębność lokalu ustanawia się albo w formie umowy, orzeczenia sądu, albo jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Zawsze umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być dokonana w formie aktu notarialnego oraz podlega wpisowi do księgi wieczystej.

Umowa ustanawiająca odrębność lokalu – zgodnie z ustawą – powinna określać zarówno rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak i wielkość udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej. Warto w umowie określić także sposób zarządzania mieniem wspólnym.

Jakie obowiązki

Właściciele mogą czerpać pożytki z lokali, ale mają także obowiązek partycypować w kosztach wspólnych składających się na koszty zarządzania nieruchomością.

Wśród nich można wyróżnić wydatki na remonty i konserwację, opłaty za dostawę mediów oraz użytkowanie i konserwację windy, anteny zbiorczej czy części wspólnej oraz utrzymanie czystości, opłacenie ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych. Ponadto często do kosztów dolicza się wynagrodzenie zarządcy lub członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Opłaty zgodnie z ustawą zbiera się do 10. dnia każdego miesiąca. Wspólnota może dochodzić roszczeń wobec osób niewnoszących opłat w trybie postępowania upominawczego. Każdy właściciel jest zobowiązany do utrzymywania należytego stanu technicznego swojego lokalu, a w przypadku konieczności przeprowadzania remontów części wspólnych, np. wymiany pionów dostarczających wodę, do udostępnienia lokalu na potrzeby remontu.

W jaki sposób zarządzać

Wspólnotę mieszkaniową tworzy się poprzez wyodrębnianie kolejnych lokali mieszkalnych. Właściciele sami decydują, w jaki sposób chcą zarządzać wspólnotą. Funkcję tę mogą scedować na osobę fizyczną lub prawną. Każda zmiana sposobu zarządzania wymaga zaprotokołowanej przez notariusza uchwały właścicieli lokali.

Ważne jest, że każda kolejna osoba decydująca się na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego automatycznie wchodzi do przyjętego wcześniej systemu zarządzania nieruchomością. Jeśli w budynku jest wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali mniej niż siedem, w przypadku podejmowania decyzji zarządczych stosuje się prawo współwłasności oraz przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego.