Gdzie łatwiej budować

autor: Piotr Wittman

źródło: Fotorzepa

źródło: Rzeczpospolita

Plany zagospodarowania przestrzennego

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Plany zagospodarowania nie zawsze ułatwiają realizację inwestycji
• Kto płaci za miejscowy plan
• Ład przestrzenny i jego wrogowie
• Ekologiczne pułapki w planowaniu przestrzennym
• Bez dobrego sąsiedztwa ani rusz
• Budowa domu - bez pozwolenia
• Przeznaczenie terenu nie może budzić wątpliwości
• Wszystkie działki muszą mieć dostęp do drogi

Gdańsk ma gotowe plany zagospodarowania dla blisko 67 proc. obszaru. Inne miasta nadrabiają zaległości

Polskie miasta wychodzą naprzeciw inwestorom. Tworzą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których istnienie ułatwia otrzymanie pozwolenia na budowę. Jednak plany są często kiepskiej jakości i budzą wątpliwości interpretacyjne. Brakuje też środków na ich realizację.

– W dużych miastach szybko przybywa miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – potwierdza Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska i członek Krajowej Rady Izby Urbanistów. Wystarczy spojrzeć na dane za 2011 r., zebrane przez Unię Metropolii Polskich.

Liderem od lat jest Gdańsk, gdzie 66,8 proc. aglomeracji ma plany. W Warszawie plany obejmują 28,77 proc. powierzchni miasta, a dla 35,11 proc. procedura ich uchwalania się zaczęła. Podobnie jest w Poznaniu i Białymstoku. W Łodzi plany miało pod koniec 2011 r. zaledwie 5,31 proc. miasta. Trwają prace nad projektami dla kolejnych 43,55 proc. W Rzeszowie ma je 11,67 proc. obszaru, dla dalszych 33,91 proc. są opracowywane.

Miasta radzą sobie z problemem, jaki pojawił się w 2003 r. Wtedy na masową skalę straciły ważność miejscowe plany uchwalone pod rządami ustawy 1984 r. i wcześniejszych przepisów. Polska na długie lata stała się pustynią planistyczną.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest potrzebny, bo dzięki niemu załatwianie formalności budowlanych na terenach nim objętych jest prostsze i szybsze. O pozwolenie na budowę można się bowiem starać na podstawie planu. Tam, gdzie go nie ma, najpierw trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane.

– To, że plany są lub wkrótce będą, nie oznacza jednak końca kłopotów z załatwianiem formalności budowlanych. Wiele z nich jest kiepskiej jakości i budzi wątpliwości. Czasem działają na szkodę inwestorów – uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. I podaje przykład jednego z miejscowych planów dla warszawskiej dzielnicy Wilanów, który przewiduje, że zabudowa mieszkaniowa może zajmować 30 proc. – Nie wiadomo jednak, czy chodzi o 30 proc. działki, na której właściciel planuje postawić dom, czy też wszystkich terenów objętych planem – mówi Dębowski. W efekcie załatwienie formalności budowlanych dla działek objętych tym planem to prawdziwa ruletka. Do końca nie wiadomo bowiem, czy dostanie się pozwolenie na budowę.

W tej chwili obowiązują dwa rodzaje planów: uchwalone na podstawie przepisów z 1994 r. i z 2003 r. Te starsze mają wysoki stopień ogólności. – Wówczas obowiązywało dwustopniowe załatwianie formalności budowlanych. Najpierw trzeba było uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu interpretujące ustalenia planu na rzecz konkretnej inwestycji, a dopiero później pozwolenie na budowę – tłumaczy Grzegorz Buczek, architekt. – Ustawa, która weszła w życie w 2003 r., zniosła wymóg uzyskiwania warunków. Od tej pory pozwolenie otrzymuje się wprost na podstawie planu, także w wypadku planów uchwalonych przed jej wejściem w życie. Ale efekt tego jest taki, że nikt do końca nie wie, co można, a czego nie można wybudować na terenie objętym takim planem. Dużo więc zależy od urzędnika wydającego pozwolenie.

– Samo uchwalenie planu też niczego nie daje – wyjaśnia Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Miasto musi jeszcze zrealizować to, co uchwaliło. Przede wszystkim infrastrukturę: drogi, szkoły, przedszkola czy zapewnienie komunikacji miejskiej. Znam przypadki, że właściciele działek nie mogą nic pobudować, bo ich nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Droga istnieje tylko w planie.

Perypetie w Warszawie

W stolicy niemal każdy plan zagospodarowania przestrzennego budzi emocje i kontrowersje. Największe dotyczyły planu otoczenia Pałacu Kultury i Nauki. Uchwalano go dwa razy. Dotąd jednak inwestorzy nie palą się, by z jego zapisów skorzystać. Problemem są roszczenia prywatnych osób do gruntów zagrabionych dekretem Bieruta. I wyśrubowane założenia.

Plany w stolicy powstają zbyt długo. Np. Gocławia-Lotnisko przygotowywano 15 lat i zanim zajęli się nim radni, zdążył się zdezaktualizować. Np. teren, który w planie był przeznaczony pod oświatę i rekreację, już dawno jest zabudowany wieżowcami.

Bywa, że sami mieszkańcy domagają się szybszego uchwalenia planu dla osiedla czy fragmentu dzielnicy. A urzędnicy zwlekają, bo wygodniej jest im wydawać warunki zabudowy według uznania. Mieszkańcy Powiśla np. zabiegają o uchwalenie planu, nim deweloper zdąży tam zabudować fragment parku.

Efektem braku planów jest m.in. chaotyczna zabudowa w centrum czy ulokowanie oczyszczalni ścieków w zielonej części Białołęki.     —ikr