Własnościowe prawo tylko u notariusza

Forma ustanawiania własnościowych praw do lokalu budzi wątpliwości rzecznika praw obywatelskich. Z prośbą o ich wyjaśnienie Janusz Kochanowski wystąpił do ministra infrastruktury.

Chodzi o to, że przez wiele lat spółdzielnie przekształcały lokatorskie prawo do mieszkania we własnościowe w zwykłej formie pisemnej. 31 lipca weszła życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która zniosła możliwość ustanawiania nowych własnościowych praw do lokalu, ale z wyjątkiem. Dotyczy on budynków o nieuregulowanym stanie prawnym. Członkowie spółdzielni, którzy w nich mieszkają, mogą do 31 grudnia 2010 r. starać się o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe.

Szkopuł jednak w tym, że ta sama nowelizacja wykreśliła przepis, który pozwalał spółdzielniom ustanawiać własnościowe prawa w formie pisemnej (mówił o tym art. 171 ust. 3 ustawy). W rezultacie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma teraz żadnego przepisu, który pozwalałby nadal stosować formę pisemną.

Zdaniem rzecznika z tego powodu powinno się stosować kodeks cywilny. Zgodnie z art. 245 k.c. do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (a takim jest prawo własnościowe) stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Te zaś wymagają formy notarialnej. Jej niezachowanie skutkuje nieważnością umowy.

Rzecznik zwraca też uwagę, że podczas zawierania umowy ustanawiającej własnościowe prawo notariusze mogą żądać wynagrodzenia według zwykłej taksy notarialnej, a nie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taksa przewiduje dużo wyższe wynagrodzenia aniżeli przepisy spółdzielcze (w wypadku przekształceń spółdzielczych lokatorskich lub własnościowych praw w odrębną własność).

Nie wszystkie spółdzielnie wiedzą o zmianach w przepisach. Dalej zawierają ze spółdzielcami umowy tylko w formie pisemnej.

Według rzecznika wykreślenie przepisu to błąd ustawodawcy i trzeba go naprawić.