Porady ekspertów
Gdy zarząd wspólnoty źle pracuje
Zamiast narzekać na zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej, który postępuje sprzecznie z wolą mieszkańców, spróbuj zwołać zebranie. Co zrobić, jeżeli zarząd opóźnia jego termin w obawie, że zostanie odwołany?
Paweł Puch, prawnik, ekspert portalu Oferty.net
Rz: Mieszkańcy kamienicy narzekają, że nie podobają się im ostatnie decyzje zarządu wspólnoty, np. że remont budynku powinien być zaplanowany inaczej. Co powinni zrobić ze swoimi zastrzeżeniami – gdzie je zgłosić?
Paweł Puch: Często w swojej praktyce spotykam się z pytaniami, w których właściciele skarżą się na zarząd lub zarządcę, że postępują sprzecznie z ich wolą. O ile mogę zrozumieć, że jeden niezadowolony właściciel tylko narzeka na zarząd, który wykonuje decyzje większości właścicieli, to nie mogę zrozumieć niezadowolonych właścicieli dysponujących większością udziałów we wspólnocie mieszkaniowej, którzy tylko narzekają na zarząd lub zarządcę, który postępuje sprzecznie z ich wolą.
Przecież to członkowie wspólnoty mieszkaniowej są właścicielami nieruchomości i podejmują decyzje, a zarząd i zarządca są od tego, żeby te decyzje wprowadzać w życie. Jeżeli zatem zarząd postępuje w sposób sprzeczny z wolą większości właścicieli, to powinien być odwołany.
Co zatem powinien zrobić niezadowolony z remontu członek wspólnoty?
Proszę zwrócić uwagę, że to właściciele lokali podejmują decyzje o remoncie w formie uchwały. Najczęściej robią to na rocznym zebraniu właścicieli, określając plan remontów na dany rok i sposób ich finansowania. Zarząd więc realizuje tylko uchwałę właścicieli w sprawie zaplanowanych remontów.
Jeżeli właściciel lokalu stwierdzi niedoróbki w wykonaniu remontu, zgłasza je zarządowi, a ten w ramach reklamacji do firmy, która wykonała remont. Jeżeli jednak zarząd wykonuje uchwały nieudolnie lub ich nie wykonuje, to należy pomyśleć o jego zmianie. Warto pamiętać, że osoby sprawujące zarząd ponoszą zarówno za swoje działania, jak i zaniechania odpowiedzialność cywilną i karną. Jeżeli zatem jakiekolwiek działanie danej osoby wyczerpuje znamiona przestępstwa, będzie ona ponosiła odpowiedzialność karną np. za sprzeniewierzenie pieniędzy wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli dana osoba przez swoje działania lub zaniechania naraziła wspólnotę na szkodę, może też ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą. Należy też pamiętać, że zarządca nieruchomości, posiadający licencję, podlega dodatkowo zawodowej odpowiedzialności dyscyplinarnej, a najsurowszą karą jest pozbawienie go licencji.
Jakie decyzje, czego dotyczące, zarząd może podejmować bez zgody członków wspólnoty? Kiedy taka zgoda jest mu potrzebna?
Zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, czyli dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją budynku i utrzymaniem go w stanie niepogorszonym. Na wszystkie ważniejsze czynności (przekraczające zwykły zarząd) potrzebna jest zgoda właścicieli lokali.
Właściciele lokali podejmują decyzje w formie uchwał większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zarząd może zatem podjąć czynności przekraczające zwykły zarząd tylko upoważniony do tego uchwałą właścicieli lokali.
Czy członkowie zarządu muszą odpowiadać na pisma członków wspólnoty? W jakim czasie?
W zasadzie żaden przepis nie nakazuje zarządowi udzielać pisemnej odpowiedzi na pytania członków wspólnoty. Zarząd powinien ich udzielać, żeby nie powodować niepotrzebnych napięć między nim a właścicielami.
Z drugiej strony dostęp do informacji dla członka wspólnoty opiera się nie na informacjach udzielanych przez zarząd, ale na pełnym dostępie każdego właściciela lokalu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel, który zna swoje prawa, nie pyta zatem pisemnie zarządu, ile wydano na remont klatki schodowej, tylko żąda udostępnienia mu dokumentacji w tej sprawie. Sprawdza dokumentację i wyciąga wnioski co do zasadności wydatków i sposobu wykonania remontu.
Jak często powinny się odbywać zebrania we wspólnocie?
Przeczytaj więcej o: Wspólnota mieszkaniowa, odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zarząd i zarządca we wspólnocie, zarząd wspólnoty
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
