Warunki zabudowy i zagospodarowanie
Potrzebne są precyzyjne plany zagospodarowania, uniemożliwiające uznaniowość
Jakie przepisy powinny zostać zmienione jak najszybciej przez nowe władze, aby i indywidualnym inwestorom, i deweloperom budowało się sprawniej, by łatwiej można było obracać nieruchomościami
Rz: Co należy udoskonalić już od ręki, aby proces inwestycyjny przebiegał szybciej?
Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy: Z doświadczeń znanych mi inwestorów wynika, że wielką przeszkodą jest scalanie działek. Procedury scaleniowe powinny zostać uproszczone. Dziś są długotrwałe, a do tego można je w wielu momentach zastopować. Mam tu na myśli możliwość składania różnych odwołań, łącznie ze skargami do sądów administracyjnych. Jeżeli procesy scalania miałyby przebiegać sprawniej, trzeba by było wprowadzić jakieś ograniczenia protestów – tak jak zrobiono to np. w prawie budowlanym. Nawet brak miejscowego planu zagospodarowania nie powinien wstrzymywać możliwości scalania działek, gdyż w ten sposób proces ten może przeciągać się w nieskończoność.
Trudno jednak planować inwestycje na dużych działkach bez planów zagospodarowania...
To prawda, że takie plany to podstawa rozwoju dla gmin. Wiadomo jednak także, że samorządom idzie dość opornie ich przygotowanie, bo to mozolna i kosztowna praca. Kiedy jednak planów nie ma latami, to co ma robić inwestor? Jeśli jest w gminie studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, to na tym dokumencie powinien oprzeć się proces scalania gruntów.
Natomiast plany zagospodarowania to podstawa rozwoju gmin. Tu jednak wracamy do prawdy oczywistej: cały kraj powinien być pokryty tymi planami. Jestem zdecydowanym zwolennikiem tego, żeby plany powstały jak najszybciej i były naprawdę szczegółowe, co pozwoliłoby zrezygnować z tych nieszczęsnych warunków zabudowy.
Dlaczego warunki zabudowy są nieszczęsne?
Kiedy na terenach nie ma planu i operuje się tylko i wyłącznie decyzjami o warunkach zabudowy, w których określa się możliwe przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, to jest to pole do nadużyć – tak samo ze strony urzędników, jak i deweloperów. Tzw. wuzetka wydawana jest na podstawie analizy urbanistycznej, do której urbanista może wziąć mniejszy lub większy zakres terenu, by jednak dało się wybudować to, na czym zależy inwestorowi – na to pozwalają dziś przepisy. W efekcie w okolicy, gdzie są prawie same domki jednorodzinne, a tylko kilka działek dalej stoi jeden samotny 4-piętrowy dom z lat 70., nagle deweloper wybuduje osiedle bloków. Taka dowolność w interpretacji doprowadza do tego, że za urzędnikami chodzą inwestorzy i próbują wpływać na ich postrzeganie sytuacji w terenie.
A co zmienić w przepisach, aby bez zbędnej biurokracji zakończyć budowę?
Gdyby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był szczegółowy do bólu – czyli określał, tak jak jest to w Niemczech, nie tylko gabaryty i kształt budynku, ale nawet kolor dachówki i elewacji obowiązujący na danym osiedlu – to uważam, że inwestor nie tylko mógłby wybudować taki standardowy obiekt na podstawie samego zgłoszenia, bez pozwolenia, ale także jedynie poinformować gminę, że zaczął go użytkować. Bez dodatkowej biurokracji. Urząd miałby zawsze prawo przyjść i skontrolować, czy wszystko odbyło się zgodnie z założeniami. Ale nie wymagałby dodatkowych dokumentów od inwestora.
Jak usprawnić obrót nieruchomościami, jakie przepisy trzeba zmienić?
Dziś to temat na czasie, bo dużo się mówi, że obrót na rynku nieruchomości musi być zintensyfikowany, więc nie może być obłożony tak wysokimi dodatkowymi opłatami itd. Najpierw więc przyciśnięto notariuszy, czyli obniżono taksę notarialną, choć moim zdaniem wiele zysku stronom transakcji to nie dało.
Rachunek sumienia powinien tu jednak zrobić sam Skarb Państwa, bo pobieranie od sprzedaży jakiejkolwiek działki czy innej nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. to przesada. Przykładowo: jeżeli mówimy o działce inwestycyjnej za 10 mln zł, to w imię czego – tylko dlatego, że się ją sprzedało – fiskusowi ma przypadać z tego tytułu 200 tys. zł? To już duża pozycja dla firmy, nie mówiąc o osobie prywatnej.
Duży problem jest też z rozróżnieniem, czy płacić od transakcji sprzedaży nieruchomości VAT, czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Chodzi tu oczywiście o sprzedaż dokonywaną między firmami.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
