Sąd nie podejmuje decyzji o gruncie związanym z lokalami spółdzielczymi

Spółdzielnia może przekazać osobom, które uzyskały odrębną własność mieszkań, stosowne udziały także w działkach innych niż związana bezpośrednio z ich budynkiem

autor: Rafał Guz

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej

Potwierdził to Sąd Najwyższy (sygn. IV CSK 247/08) w dwu postanowieniach z 14 stycznia 2009 r. dotyczących wniosków o wpis w księdze wieczystej udziałów w prawie własności działki należącej wcześniej do Spółdzielni Mieszkaniowej Kormoran.

Wnioskodawcami są członkowie tej spółdzielni, którzy nabyli od niej odrębną własność lokali z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej i we własności gruntu. Spółdzielnia następnie zawarła z nimi notarialne umowy o przeniesienie udziałów we własności działki niezabudowanej (943 mkw.) przylegającej do działki zabudowanej domem i funkcjonalnie z nimi związanej. Poprzedziła je uchwała walnego zgromadzenia podjęta zgodnie z art. 38 § 1 pkt 5 prawa spółdzielczego, który mówi, że do tego organu (zebrania przedstawicieli) należy podejmowanie uchwał m.in. w sprawie zbycia nieruchomości.

Sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisania nabywców do księgi wieczystej. Uznał, że umowy te były nieważne, bo brakowało podstaw do ich zawarcia, tzw. kauzy. Spółdzielnia – argumentował sąd – może przenieść na właścicieli lokali tylko udziały w gruncie bezpośrednio związanym z budynkiem, w którym ich lokale się znajdują. Takiego zdania był też sąd II instancji, który oddalił apelację spółdzielców.

W skardze kasacyjnej spółdzielnia zarzuciła m.in. naruszenie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, określającego, że nieruchomość wspólną stanowi grunt i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarzucił także naruszenie art. 64 konstytucji oraz art. 626⁸ § 2 kodeksu postępowania cywilnego. W myśl ostatniego z przepisów sąd, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

SN uchylił zaskarżone postanowienia i przekazał sprawy do ponownego rozpatrzenia. Za słuszny uznał zarzut naruszenia art. 628⁸ k. p. c. Zgodził się, że sąd wieczystoksięgowy wykroczył poza kognicję wyznaczoną w tym przepisie. Dotyczy to oceny, że spółdzielnia przeznaczyła za dużo gruntu dla członków. Trzeba zaznaczyć – mówił sędzia Dariusz Zawistowski – że ustawa o własności lokali, do której odsyła ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, nie definiuje, jaki grunt powinien być związany z własnością lokali. To w dużej mierze pozostawiono do uznania współwłaścicieli, a w spółdzielni mieszkaniowej – decyzji walnego zgromadzenia czy zebrania przedstawicieli.

SN, gdy chodzi o kauzę (podstawę, przyczynę) umów o przeniesienie udziałów w gruncie, za wystarczające uznał odwołanie się w aktach notarialnych do umów o ustanowienie odrębnej własności lokali. Sąd wieczystoksięgowy może badać np. kwestię rozbieżności między wielkością lokali i udziałów w gruncie i to, czy umowy przeniesienia udziałów były skuteczne, ale z innych powodów niż niepowołanie przyczyny ich zawarcia.

Sędzia przypomniał, że ustawa nałożyła na spółdzielnie obowiązek uregulowania kwestii własnościowych związanych z gruntami i że zaliczyć do nich trzeba działania podjęte przez SM Kormoran .