Spółdzielnie mieszkaniowe
Dziurawa ustawa szkodzi mieszkańcom bloków
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera kilka luk prawnych, przez które opóźniają się procedury przygotowania mieszkań do wykupu
SBM Ruda w Warszawie przeprowadza obmiary budynków i poszczególnych mieszkań, aby umożliwić ich przekształcenie w odrębną własność. Kilku lokatorów nie chce jednak wpuścić pracowników do swoich mieszkań, przez co niemożliwe jest ustalenie ich powierzchni.
– Przepisy nie przewidują takiej sytuacji, wspominają tylko, że można zmusić lokatora do udostępnienia mieszkania w razie awarii – podkreśla prezes Dariusz Śmierzyński. Art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) nakazuje też udostępnić mieszkanie przy okresowych inspekcjach urządzeń technicznych i przy remontach. Spółdzielnia skierowała więc pozwy do sądu, aby ten nakazał – na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o prawie własności – udostępnienie mieszkań do obmiaru.
– Ponieważ wiele mieszkań zostało częściowo przerobionych albo przebudowanych, to nie mogę poświadczyć nieprawdy i wziąć starych danych z przydziałów lokali. Obmiar jest konieczny – podkreśla Śmierzyński. Trudności ze stosowaniem art. 61 ustawy, a zwłaszcza konieczność występowania w wielu przypadkach do sądu, dostrzegają w swoich komentarzach eksperci zajmujący się spółdzielczością, m.in. Ewa Bończak-Kucharczyk. Sejm przy okazji nowelizacji przepisów nie zdecydował się jednak na poprawki w tej kwestii.
Kłopotliwe piwnice
Wykupy utrudnia też sprawa piwnic, bo nie jest możliwe, aby znajdowały się one – jako pomieszczenia przynależne – poza granicami nieruchomości gruntowej (patrz ramka). Przez to trudno podzielić nieruchomości wielobudynkowe na takie działki, na terenie których znajdowałyby się tylko pojedyncze budynki.
Przynależność piwnic też budzi kontrowersje. Nasz czytelnik, pan Grzegorz z Radomia, mieszka w spółdzielni Nasz Dom. Dostał pismo, aby zapoznał się z projektem uchwały określającej przedmiot odrębnej własności. Poszedł do administracji i zakwestionował propozycję, aby użytkowana przez niego piwnica była częścią wspólną nieruchomości, a nie jego własnością. Zarząd spółdzielni nie przyjął zastrzeżeń. Co więcej twierdzi, że projekt uchwały stał się nagle przyjętą już uchwałą 135/2008 z 26 czerwca 2008 r. i na jej podstawie podpisuje akty notarialne. – To jakaś paranoja. Kwestionuję działanie spółdzielni, nie mogę jednak powstrzymać jej przed podpisywaniem kolejnych aktów notarialnych – skarży się pan Grzegorz.
Najpierw doręczenie
Art. 43 ust. 4 – 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidują co prawda, że można zaskarżyć uchwałę do sądu, ale najpierw jej treść musi zostać doręczona zainteresowanemu. Bez doręczenia uchwały nie można np. skorzystać z art. 32 i 42 prawa spółdzielczego. Ten ostatni przepis przewiduje, że nieobecny podczas podejmowania uchwały może się odwołać od niej w ciągu sześciu tygodni od dowiedzenia się o jej podjęciu. Roman Dziczek w swoim komentarzu do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sugeruje jedynie, aby wystąpić do sądu o ustanowienie odrębnej własności lokalu, jeśli od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności minęło co najmniej 24 miesiące (a tak się stało, bo wnioski składano najczęściej już w 2001 r.). Jest to możliwe, jeśli w tym czasie spółdzielni nie udało się podjąć uchwały o ustaleniu przedmiotu odrębnej własności lokali.
Trudno rozdzielić kilka budynków- W Olsztynie jedna ze spółdzielni chciała, aby w ramach jednej nieruchomości stały trzy budynki połączone wspólnymi fundamentami mimo preferencji dla działek jednobudynkowych.
- Spółdzielnia tłumaczyła, że m.in. usytuowanie piwnic, które należałyby do lokatorów jednego budynku, wypada w podziemiach innego bloku. Po podziale piwnice leżałyby na terenie innej działki niż to dopuszczalne przepisami.
- Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że spółdzielnia musi respektować stan rzeczy istniejący w chwili podejmowania uchwały o określeniu przedmiotów odrębnej własności lokali, a nie taki stan, jaki można uzyskać dopiero po przebudowie (sygn. I ACa 22/08). Nie można więc było poprowadzić linii w płaszczyźnie pionowej od piwnic po ostatnią kondygnację budynku, która dzieliłaby obiekt na trzy samodzielne i niezależne od siebie budynki.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
