Zaczynamy od warunków zabudowy

Osoba, która chce wybudować dom na terenie pozbawionym planu, najpierw musi uzyskać warunki zabudowy. Czasami trzeba też zmienić status działki z rolnej na budowlaną

Zanim rozpoczniesz załatwianie formalności, ustal status swojego gruntu. Jest to proste i wcale nie trzeba biegać po urzędach. Wystarczy zajrzeć do decyzji podatkowej. Od każdego gruntu płacimy przecież podatek – jeżeli jest to ziemia rolna, to podatek rolny, a gdy teren przeznaczony pod zabudowę (lub zabudowany) – podatek od nieruchomości. W decyzjach ustalających wymiar podatku na bieżący rok można znaleźć dane o naszym gruncie, w tym jego numer ewidencyjny, oraz o jego charakterze.

Krok 1. Złóż wizytę w urzędzie gminy

Sprawdź, czy działka jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli tak, zorientuj się, na co pozwala plan na tym terenie, gdzie jest położona działka. Najlepiej byłoby, gdyby była przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne.

Wtedy dalej można załatwiać formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dobrze wziąć wypis i wyrys z planu. Przyda się projektantowi projektu budowlanego lub przy wyborze właściwego projektu powtarzalnego (gdy kupujemy gotowy projekt).

Gorzej, gdy działka leży na terenie, dla którego nie ma planu. Tam, zanim zacznie się starania o pozwolenie na budowę, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Krok 2. Uzyskaj warunki zabudowy

Masz już działkę, ale leży ona na terenie pozbawionym miejscowego planu. Teraz musisz wystąpić o warunki zabudowy. Niestety, wymaga to sporo zabiegów.

Już od kilku lat pozwolenie na budowę wydaje się wprost na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wszędzie jednak są plany.

Ich deficyt jest najbardziej odczuwalny w dużych miastach. Przez długie lata gminy posługiwały się planami uchwalonymi na podstawie przepisów z 1984 r. (i wcześniejszych). Przestały one obowiązywać od 1 stycznia 2004 r. (część utraciła ważność rok wcześniej). Od tej daty planów stale przybywa, ciągle jednak jest ich za mało.

Tam, gdzie ich nie ma, wcześniej trzeba otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane. Kwestie związane z uzyskiwaniem decyzji reguluje:

- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.),

- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).

Krok 3. Składamy wniosek

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta >patrz ramka.

Uwaga! Często urzędy wymagają dołączenia do wniosku wstępnych warunków przyłączenia do sieci od poszczególnych zarządców sieci. Taki wymóg nie wynika z przepisów.

Wniosek musi określać teren, na którym inwestycja ma być zrealizowana – czyli naszą działkę budowlaną. Ta część wniosku wykonywana jest na kopii mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji.

Uwaga! Najwięcej problemów przysparzają kopie map. Bardzo często budujący przynoszą ksero mapy. Tymczasem to za mało. Urzędnicy potrzebują kopii mapy (nie ma wymogu, aby była ona aktualizowana, jak do projektu budowlanego), wydanej przez powiatowy ośrodek geodezyjny, z pieczątką.

Warunki do spełnienia

Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające do użytkowania domu. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na warunkach określonych w umowie.