Po zmianie planu liczy się wartość całej działki

Jeśli w planie zagospodarowania przestrzennego zostało zmienione przeznaczenie części nieruchomości i stała się ona mniej warta, ale gdy wzrosła wartość innej jej części, to właściciel nie ma prawa do odszkodowania od gminy

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2007 r. dotyczącym interpretacji art. 36 ust. 1 ustawy z 1994 r. o planowaniu przestrzennym. Ponieważ jednak art. 36 ust. 1 obecnej ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma prawie identyczne brzmienie, stanowisko SN można odnieść w pełni także do aktualnego stanu prawnego.

W myśl art. 36 ust. 1, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „korzystanie z nieruchomości lub jej części, w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy” przede wszystkim „odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę”. Może też żądać – w zależności od sytuacji – wykupienia nieruchomości albo jej części, albo zamiany na inną.

Z roszczeniem o odszkodowanie wystąpił przeciwko śląskiej gminie Pawłowice Tadeusz G. Jest on właścicielem nieruchomości o pow. 4 ha 6 arów objętej jedną księgą wieczystą. W planie miejscowym obowiązującym do 2003 r. część tej nieruchomości o pow. 4300 mkw. figurowała jako przeznaczona na cele budowlane bez żadnych ograniczeń. Na wniosek kopalni, w związku z zamierzonym przez nią podjęciem eksploatacji węgla i związanym z tym zagrożeniem szkodami górniczymi, plan miejscowy został zmieniony. Tę część nieruchomości oznaczono jako obszar odroczonego inwestowania (na 20 lat). Jej wartość, według późniejszych szacunków biegłego, spadła ze 126 tys. zł do 43 tys. zł. Tadeusz G., powołując się na art. 36 ust. 1, zażądał od gminy odszkodowania równego różnicy. Ta odmówiła, ponieważ wskutek zmiany w planie ogólna wartość całej nieruchomości nie tylko nie zmalała, ale wzrosła o ponad 11 tys. zł. Przeznaczenie bowiem części nieruchomości (1,18 ha) zmieniono z rolnego na budownictwo i usługi.

Sąd I instancji oddalił żądanie Tadeusza G. Natomiast sąd II instancji zmienił ten werdykt i przyznał mu 83 tys. zł odszkodowania. SN wskutek skargi kasacyjnej gminy uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Interpretacja art. 36 ust. 1 przyjęta przez sąd II instancji była błędna. Odszkodowanie przysługuje wtedy, gdy korzystanie przynajmniej z części nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe bądź istotnie ograniczone – tłumaczył sędzia Józef Frąckowiak. Ale jest i druga przesłanka odszkodowania – właściciel lub użytkownik nieruchomości musi ponieść rzeczywistą szkodę. Chodzi przy tym o całą nieruchomość, a nie o jej część. Nie można mówić o rzeczywistej szkodzie, jeśli w wyniku zmiany planu wartość nieruchomości zwiększyła się – stwierdził sędzia.

Inaczej – dodajmy – byłoby, gdyby nieruchomość została podzielona na odrębne działki przed zmianą planu. Wtedy ewentualne zmniejszenie wartości i kwestię odszkodowania należałoby rozważać dla każdej działki z osobna (sygn. V CSK 230/07).