Warunki zabudowy i zagospodarowanie
Jakie odszkodowanie za ograniczenie prawa własności nieruchomości
Najczęściej administracyjne utrudnienia w korzystaniu z gruntu wynikają z tzw. władztwa planistycznego gminy
Konstytucja RP w art. 21 i 64 gwarantuje każdemu prawo do własności. Zgodnie z ustawą zasadniczą prawo to może podlegać ograniczeniom wprowadzonym tylko na podstawie ustawy i jedynie w zakresie, w jakim nie naruszają one istoty prawa własności.
W polskim systemie prawnym obowiązuje 21 ustaw regulujących tego typu ograniczenia, z czego 19 limituje prawo własności nieruchomości. Wszystkie spośród owych 19 ustaw przynależą do gałęzi prawa administracyjnego.
Gdzie są bariery
Swoboda inwestowania na nieruchomości napotyka zatem bariery, które można ogólnie nazwać administracyjnymi. Można wśród nich wyróżnić ograniczenia od wprowadzających wymóg zachowania odpowiedniej odległości z sąsiadującymi obiektami danej kategorii (np. kolejowymi) aż do takich, które prowadzą do faktycznej utraty użyteczności przez nieruchomość, której dotyczą.
Część z nich jest skuteczna wobec obywateli z mocy samego prawa, jednak zdecydowana większość wymaga konkretyzacji: bądź w formie aktów prawa miejscowego, bądź indywidualnych decyzji administracyjnych.
W przypadku ograniczeń najdalej ingerujących w prawo własności ustawodawca przewidział możliwość dochodzenia przez właściciela odszkodowania z tytułu utraty bądź istotnego ograniczenia użyteczności nieruchomości.
Plan miejscowy
Najczęstszymi administracyjnymi ograniczeniami prawa własności są te wynikające z tzw. władztwa planistycznego gminy.
Powierzenie wspólnotom terytorialnym najniższego szczebla możliwości wiążącego ustalania przeznaczania i funkcji poszczególnych terenów znajdujących się na obszarze ich właściwości sprawia, że wspólnoty te mogą decydować o użyteczności nieruchomości ich członków.
Częstokroć prowadzi to do sytuacji „faktycznego wywłaszczenia”, gdy działka budowlana przeznaczona zostaje pod zieleń publiczną bądź zarezerwowana pod budowę drogi.
Na takiej nieruchomości właściciel czy też użytkownik wieczysty nie może realizować przysługującego mu prawa zabudowy, nie uzyska bowiem pozwolenia na budowę, gdy jego zamierzenie jest niezgodne z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym.
W takiej sytuacji właściciel może domagać się od gminy:
• wykupienia nieruchomości bądź jej części,
• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
• odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Uwaga! Przesłanką wystąpienia z powyższymi roszczeniami jest niemożliwość bądź istotne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany.
Ciężar dowodu
Ciężar wykazania powyższych przesłanek spoczywa na właścicielu, gdyż to zazwyczaj w jego interesie leży domaganie się wykupu bądź odszkodowania. Pierwsze dwa roszczenia przedawniają się na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego, tj. po dziesięciu latach od wejścia w życie planu albo jego zmiany powodującej powstanie roszczenia.
Natomiast trzecie roszczenie wygasa po pięciu latach od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; DzU nr 80, poz. 717 ze zm.).
Kiedy roszczenia o wykup
Ustawodawca zróżnicował katalog roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego, którego prawa do nieruchomości zostały ograniczone przez postanowienia planu miejscowego, od tego, czy zmierza on zbyć nieruchomość, czy ją zachować pomimo ustaleń planu miejscowego.
Najdalej idącym roszczeniem jest roszczenie o wykup. Znajdzie ono zastosowanie w sytuacjach, gdy korzystanie z nieruchomości zostało w taki sposób ograniczone, że uniemożliwia np. jej zabudowę. Wówczas gmina może też zamiast zapłaty ceny zaproponować nieruchomość zamienną.
Przeczytaj więcej o: nieruchomość, odszkodowanie, przedawnienie, roszczenie
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
