Hipoteka na nowe czasy

autor: Paweł Gałka

źródło: Rzeczpospolita

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Grozi nam hipoteczny galimatias
• Instrument skuteczny ale drogi
• Hipoteka deweloperska z mocą wsteczną
• Jasne i ciemne strony nowej hipoteki
• Hipoteka: nie taki diabeł straszny
• Hipoteka a skarga pauliańska
• Klienci deweloperów słabo zabezpieczeni
• Nowe zasady ustanawiania hipoteki
• Zamieszanie z nową hipoteką
• Hipoteka ma ułatwić obrót gospodarczy
• Lepiej przekazać lokal bankowi niż rodzinie
• Czy data wniosku decyduje, jaką hipotekę stosować

Na nowe regulacje hipoteki nie można patrzeć wyłącznie przez pryzmat konserwatywnego przywiązania do tradycyjnych rozwiązań – uważa sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie, dyrektor Departamentu Sądów Powszechnych w Ministerstwie Sprawiedliwości

Zaletą dobrego prawa jest jego trwałość. To powszechne i całkiem zasadne mniemanie. Dlatego niemal zawsze, gdy zmienia się prawo, zwłaszcza mające wieloletnią tradycję i powszechnie uważane za dobrze skonstruowane, prawnicy podchodzą do zmiany z wielką rezerwą, często krytycznie, podnosząc zarzuty i wątpliwości. Tak było, jest i z pewnością nadal będzie.

Jednym z częstych zarzutów, z jakimi spotyka się każda istotna nowelizacja prawa, jest sugestia, że została dokonana pośpiesznie i nierozważnie.

Dokonane zmiany w jednej z ważnych i doniosłych części prawa cywilnego, mianowicie dotyczących hipoteki – znowelizowana 26 czerwca 2009 r. ustawa o księgach wieczystych i hipotece; DzU nr 131, poz. 1075 – wywołały szereg wypowiedzi krytycznych ze strony prawników, ale także wyrazy uznania i aprobaty.

Prawo musi nadążać

Warto więc przypomnieć drugą z zasad dobrego prawa: jego dynamizm i zdolności rozwojowe. Prawo, które zastyga i nie jest dostosowywane do zmian w sferach, jakim ma służyć, zwłaszcza do zmian w stosunkach społecznych i gospodarczych, traci wartość wynikającą z jego stabilności i staje się archaiczne, a przez to maleje jego przydatność.

Hipoteka w prawie polskim oparta była na tradycyjnych rozwiązaniach sięgających okresu międzywojennego, a źródłowo w znacznie starszych koncepcjach. Regulacje zawarte w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ustawa) mają taki właśnie, historyczny rodowód. O ile system ksiąg wieczystych został gruntownie przekształcony i unowocześniony, o tyle uregulowania hipoteki pozostały w zasadzie niezmienione, przynajmniej w ich podstawowej konstrukcji.

Poza tym prawo to w zasadzie nie rozwijało się przez długi okres gospodarki nierynkowej, w której hipoteka była wykorzystywana szczątkowo, w każdym razie nie miała powszechnego zastosowania jako umowny instrument zabezpieczenia kredytów. Stan prawny dotyczący hipoteki był wystarczający dla prostego obrotu w gospodarce systemu nakazowo-rozdzielczego. Tak jak np. prawo spółek uległo przez ten okres zastojowi, tak regulacje dotyczące hipoteki nie miały inspiracji rozwojowych.

Zmiany, jakie po 1982 r. były wprowadzane do ustawy, obejmowały kwestie proceduralno-ustrojowe i techniczne, omijane zaś były zagadnienia merytoryczne dotyczące hipoteki. Kolejne nowelizacje: z 25 października 1991 r., z 11 kwietnia 2001 r. i wreszcie z 11 maja 2001 r., były jedynie korektą stanu prawnego, nie obejmowały jednak konstrukcji hipoteki umownej i jej podstawowych zasad.

Anachroniczne przepisy

Jednym z przykładów anachroniczności przepisów o hipotece był brak społecznie i gospodarczo akceptowanych rozwiązań dotyczących hipoteki łącznej, w zderzeniu ze zjawiskiem budownictwa deweloperskiego, finansowanego w znacznym stopniu z kredytu zabezpieczanego hipoteką na nieruchomości, która w przyszłości miała ulegać podziałowi na odrębne lokale lub wyodrębnione z większej całości domy jednorodzinne.

Tradycyjne rozwiązanie polegające na tym, że w razie podziału nieruchomości hipoteka na niej ciążąca obciąży w takiej samej wysokości każdą z powstałych w wyniku podziału nieruchomość, okazała się nie do przyjęcia z punktu widzenia nabywców lokali lub domów budowanych w systemie deweloperskim. Dlatego już w ustawie z 2001 r. została dokonana, z inicjatywy Ministerstwa Sprawiedliwości, budząca ówcześnie liczne kontrowersje istotna zmiana art. 76 ustawy. Zmiana ta, polegająca na wyłączeniu zasady powstawania hipoteki łącznej w przypadku podziału nieruchomości obciążonej tzw. kredytem deweloperskim, wprawdzie przez kilka lat funkcjonowała, lecz – jak się okazało w praktyce – nie bez licznych problemów i niedoskonałości. Ten przykład pokazuje jednak, że modelowo doskonałe, jak można było przypuszczać, tradycyjne rozwiązanie, utraciło częściowo swą przydatność w wyniku pojawienia się całkiem nowej praktyki inwestycyjnej w budownictwie mieszkaniowym. Jednak dokonana ówcześnie zmiana okazała się niewystarczająca, a w pewnym zakresie zbyt daleko idąca. Konieczne stało się zatem ponowne rozważenie tego problemu i poszukiwanie rozwiązania.