O co żacy powinni zadbać w umowie najmu

autor: Radek Pasterski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

W wakacje studenci nie tylko wypoczywają, ale też szukają mieszkania

Lokum na nowy rok akademicki próbuje się znaleźć na ogół na dwa sposoby: przez agencję albo samodzielnie. Ta druga metoda jest najbardziej popularna z oczywistych powodów: jest tańsza.

Wielu oszustów usiłuje zarobić na łatwowiernych studentach. Żądają opłaty wstępnej za przekazanie adresów mieszkań do wynajęcia (średnio wynosi ona 200 – 300 zł). Takich pośredników trzeba omijać szerokim łukiem.

Zasadą jest natomiast, że dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa agent pokaże lokale. Zażąda oczywiście prowizji za swoje usługi. Zwykle pośrednicy pobierają prowizję wynoszącą od 50 do 100 proc. miesięcznego czynszu za najem (do tego dolicza się 22 proc. VAT).

Pośrednik może wziąć prowizję dopiero przy podpisywaniu umowy najmu.

Na rok

Umowa najmu powinna określać prawa i obowiązki obu stron. Gotowe wzory można znaleźć w różnych publikacjach oraz Internecie. Taki szablon nie jest potrzebny, jeżeli zawiera się ją w obecności pośrednika. Wtedy on zadba o przygotowanie odpowiedniego wzoru.

W pierwszej kolejności stosuje się postanowienia umowy, w drugiej przepisy, głównie kodeks cywilny. Dlatego im umowa będzie bardziej precyzyjna, tym lepiej dla najemcy.

Osoba, która chce wynająć mieszkanie, powinna przestrzegać kilku zasad. Przede wszystkim zorientować się, jaki tytuł prawny do lokalu ma wynajmujący. Nie musi to być prawo własności, może to być także własnościowe prawo do lokalu lub najem. Jeżeli okaże się, że lokal należy do małżeństwa, warto też postarać się o podpisanie umowy z obojgiem. Zdarza się bowiem, że jedno z małżonków wynajmuje bez wiedzy drugiego.

Co w umowie

Umowę najmu powinno się zawierać na piśmie, inaczej w razie sporu trudno będzie dochodzić swoich racji.

Taką umowę zawiera się na czas określony, najczęściej na rok. Warto jednak zadbać, by obowiązywała tylko w trakcie roku akademickiego, by nie trzeba było płacić za wakacje.

Umowa podpisana na czas określony ulega rozwiązaniu dopiero po upływie czasu, na jaki została zawarta. Najemca ma zaś obowiązek płacić czynsz za cały ten okres, nawet jeśli wyprowadzi się wcześniej.

W umowie najmu można jednak podać powody, dla których będzie można rozwiązać ją wcześniej. Podstawowe to przede wszystkim: długotrwałe zaleganie z opłatami, zakłócanie porządku domowego, dewastowanie mieszkania.

Jeżeli mieszkanie wynajmuje kilka osób, bardzo ważne jest, aby wszystkie zostały wymienione w umowie jako najemcy i wszystkie podpisały umowę. Tak na wszelki wypadek. W przyszłości może uchronić to współlokatorów np. od płacenia za szkody, które wyrządził tylko jeden z nich.

Kolejnym niezwykle ważnym punktem umowy powinno być rozliczenie kosztów.

Od stron umowy zależy, jak wysokie ustalą opłaty za mieszkanie.

Ile za lokum

Zwykle właściciele żądają określonej kwoty, z której opłacają także czynsz. Opłaty licznikowe za media najemcy płacą sami. Dlatego zanim zacznie się korzystać z lokalu, trzeba spisać liczniki ciepłej i zimnej wody oraz energii elektrycznej.

Trzeba liczyć się z tym, że właściciel zażąda kaucji, z reguły jest ona odpowiednikiem jednomiesięcznej opłaty za lokal. Dzisiaj trudno jednak o dobrego najemcę, można więc wynegocjować niższą kaucję albo namówić właściciela, by w ogóle z niej zrezygnował.

Do umowy można także dołączyć spis wyposażenia mieszkania, a jeżeli część, np. mebli, nie jest w najlepszym stanie, opisać to w niej. Dzięki temu, jeżeli właściciel będzie się upierał w przyszłości, że podczas najmu została zniszczona np. kanapa, wystarczy wyciągnąć umowę.

Komentuje Janusz Schmidt, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości:

W tej chwili mamy rynek najemcy. Jest tak duża podaż mieszkań pod wynajem, że mają w czym wybierać. Mogą także dyktować korzystne dla siebie warunki. Dlatego też praktycznie nikt nie korzysta z nowego rodzaju najmu, który został wprowadzony w życie w styczniu, a który wymaga od najemcy dostarczenia wielu dodatkowych dokumentów oraz wskazania adresu, pod który, gdy zajdzie taka konieczność, zostanie eksmitowany. Wracając do samej umowy: najważniejsze jest dokładne uregulowanie zasad rozliczania wszelkiego rodzaju kosztów związanych z wynajętym mieszkaniem. Uniknie się dzięki temu potem nieporozumień.