Umowy konsumenckie
Deweloperzy zaczynają unikać klauzul niedozwolonych
Konkretny zapis w umowie deweloperskiej nie jest uznawany za zakazany, jeżeli został indywidualnie uzgodniony z konsumentem
Czym są niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich?
Błażej Czwarnok: Niedozwolone postanowienia umowne w umowach deweloperskich, nazywane również potocznie klauzulami zakazanymi lub abuzywnymi, to takie postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Klauzule takie nie wiążą konsumenta.
Należy przy tym mieć na uwadze, iż dana klauzula nie jest uznawana za niedozwoloną, jeżeli została indywidualnie uzgodniona z konsumentem. Kodeks cywilny wprowadza przy tym domniemanie, iż postanowienie, przejęte z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta, nie zostało uzgodnione z nim indywidualnie.
Zgodnie z kodeksem cywilnym nie są klauzulami niedozwolonymi postanowienia określające główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli są one sformułowane w sposób jednoznaczny.
Kiedy można uznać, że dane postanowienie zostało uzgodnione przez dewelopera indywidualnie z konsumentem?
W tym celu należy wykazać, iż konsument miał rzeczywisty wpływ na treść danej klauzuli, która została ustalona w drodze negocjacji. Dokonanie oceny danej klauzuli, wymaga więc zbadania okoliczności związanych z procesem zawierania konkretnej umowy.
Samo zakomunikowanie treści zapisu, nawet jeżeli konsument będzie miał wystarczający czas na zapoznanie się z nim, nie wystarczy do uznania, iż umowa została zawarta w toku negocjacji. Przy tym w przypadku sporu z deweloperem, to na nim, jako podmiocie podnoszącym okoliczność indywidualnego uzgodnienia umowy z klientem, spoczywałby ciężar udowodnienia faktu, że postanowienia umowy zostały indywidualnie uzgodnione przy zawieraniu z nim umowy.
Warto zauważyć, że zapis w umowie „Umowę sporządzono i podpisano, po zapoznaniu się z jej treścią i indywidualnym uzgodnieniu jej postanowień z Kupującym” został uznany za klauzulę niedozwoloną i nie wystarczy do tego, aby w razie sporu wykazać, że konsument, który pod tym oświadczeniem złożył podpis, miał wpływ na treść umowy.
Czy w rejestrze prowadzonym przez prezesa UOKiK jest dużo klauzul niedozwolonych, które dotyczą sektora nieruchomości?
Jest ich ok. 300.
Czego najczęściej dotyczą, czyli mówiąc inaczej jakich zapisów w umowach powinni unikać deweloperzy, bo i tak nie mają szans na zrealizowanie ich w praktyce?
Chciałbym zwrócić uwagę, iż nie można przesądzać, że zastosowanie klauzuli zakazanej w umowie, automatycznie przesądzi o tym, że nie zostanie ona zrealizowana przez konsumenta. Wszystko zależy od jego rozeznania, ewentualnie interwencji instytucji zajmujących się ochroną praw konsumentów.
Można przy tym oczywiście wskazać kilka obszarów szczególnie wrażliwych, w których postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich lub postanowienia do nich podobne są stosowane ze znaczną częstotliwością. Np. często spotykane są postanowienia, które dotyczą zapisów umożliwiających deweloperowi finalną zmianę ceny w stosunku do ceny pierwotnie uzgodnionej w umowie, na przykład ze względu na zmianę stawki VAT lub zmianę ceny materiałów budowlanych.
Są to też postanowienia umożliwiające deweloperowi jednostronne przesunięcie terminu realizacji inwestycji, lub definiujące termin realizacji w sposób na tyle ogólny, że trudno jest ocenić jednoznacznie, kiedy inwestycja ma zostać zakończona a własność lokalu przeniesiona.
Ponadto za niedozwolone uznane zostały postanowienia pozwalające deweloperowi na jednostronną zmianę: specyfikacji lokalu, materiałów wykończeniowych, czy też powierzchni sprzedawanego lokalu. W rejestrze znajduje się szereg klauzul, które pozwalają na finalną różnicę w powierzchni sprzedawanych lokali w stosunku do stanu wynikającego z umowy, nie dając jednocześnie kupującemu prawa obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy.
A co z karami umownymi i odsetkami, przewidywanymi w umowach, których wysokości przekraczają niekiedy zasady zdrowego rozsądku?
Przeczytaj więcej o: deweloper, klauzula niedozwolona, konsument, zapis
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
