Jaka jest wysokość zwracanej kaucji przy darmowym przekształceniu

Czy najemca, który nieodpłatnie przejął na własność lokal zakładowy od spółdzielni, może żądać sądowej waloryzacji kaucji mieszkaniowej? – na to pytanie prawne odpowie Sąd Najwyższy

Pytanie do Sądu Najwyższego skierował sąd okręgowy ze Śląska. Chodziło konkretnie o najemcę, który w 2008 r. przejął nieodpłatnie mieszkanie na własność. Lokal nabył od spółdzielni na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Był to dawny lokal zakładowy, który spółka węglowa przekazała  wraz z całym budynkiem (także nieodpłatnie).

Po przewłaszczeniu nowy właściciel zażądał od spółdzielni zwrotu kaucji, którą wpłacił przed laty. Chodziło o 7750 zł. Jej wysokość ustalił,  porównując przeciętne wynagrodzenie w  I kwartale 2010 r. z przeciętnym wynagrodzeniem w gospodarce narodowej  w 1978 r. (w tym roku jako najemca dostał przydział lokalu).

Spółdzielnia odmówiła wypłacenia pieniędzy w takiej kwocie. Jej zdaniem należy mu się 3 zł 44 gr.

Nowy właściciel wystąpił do sądu rejonowego o sądową waloryzację kaucji. Powołał się na art. 358¹ § 3 kodeksu cywilnego. Sąd przyznał mu rację i zasądził na jego rzecz kaucję w takiej kwocie, na jaką opiewało jego żądanie.

Spółdzielnia odwołała się wówczas do sądu okręgowego. Ten zaś powziął wątpliwości, czy art. 48 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi lex specialis do art. 358¹ § 3 k.c. oraz czy po nieodpłatnym nabyciu własności lokalu mieszkalnego wyłączona jest sądowa waloryzacja kaucji mieszkaniowej, o której mowa w art. 358¹ § 3 k.c.

Według tego sądu z literalnego brzmienia art. 48 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że waloryzacja kaucji mieszkaniowej jest możliwa tylko wówczas, gdy została zaliczona na poczet wkładu budowlanego. Wówczas waloryzuje się ją proporcjonalnie do wartości rynkowej mieszkania. W pozostałych przypadkach (w tym nieodpłatnego przejęcia własności lokalu) kaucja jest zwracana w wysokości otrzymanej wraz z lokalem od przedsiębiorstwa państwowego. Wynika to z tego – według sądu – że najemca nabywa lokal za darmo. Dlatego gdyby jeszcze otrzymał zwaloryzowaną kaucję mieszkaniową, byłoby to dla niego dodatkowe źródło wzbogacenia się kosztem spółdzielni mieszkaniowej i jej członków.

Jednocześnie jednak – zauważa sąd – przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyłączają wprost stosowania sądowej waloryzacji kaucji z art. 3581 § 3 k.c., co nasuwa poważne wątpliwości interpretacyjne.

sygnatura akt: III Ca 1370/11