Dla Ciebie
Jak ma gmina administrować wspólnotą mieszkaniową
W wielu miastach zakłady czy jednostki budżetowe zarządzają wspólnotami mieszkaniowymi na zasadach zbliżonych do komercyjnych. Może się to okazać nielegalne
W konsekwencji gminy ryzykują, że ich umowy o administrowaniu tzw. nieruchomością wspólną oraz należności z nich wynikające mogą być skutecznie kwestionowane. To wnioski z niedawnej sprawy przed Sądem Najwyższym (postanowienie z 18 maja 2011 r., sygnatura akt: III CZP 22/11).
Tak się zdarzyło we wspólnocie mieszkaniowej przy ul. Gołębiej w Łodzi, gdzie na kilka lat administrowanie nieruchomością wspólną powierzono Zarządowi Gospodarki Mieszkaniowej miasta na mocy umowy poprzedzonej odpowiednią uchwałą wspólnoty. Kiedy po zmianie zarządu wspólnoty i powierzeniu administracji prywatnej w firmie nastąpiły rozliczenia, okazało się, że umowa z miastem jest kwestionowana.
Nieco wcześniej wspólnota wystąpiła z pozwem o zapłatę 17,6 tys. zł zaległych opłat od miasta (jako wciąż właściciela prawie 50 proc. lokali), z kolei ZGM (miasto) zgłosił do potrącenia taką kwotę z tytułu nieuregulowanych przez wspólnotę faktur za jego usługi (administrowanie). Nowy zarząd wspólnoty podnosił, że umowa z ZGM była nieważna (a jego wierzytelność nie ma podstaw), naruszono bowiem ograniczenie z art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej. Stanowi on, że działalność gminy wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego (ale np. przez spółkę handlową z udziałem gminy).
Nie ma prostej odpowiedzi, czy zakłady budżetowe mogą zarządzać wspólnotami
Powstało więc pytanie, czy płatna usługa administrowania wspólnotą ma charakter użyteczności publicznej. Sąd Rejonowy uznał, że nie, bo polega nie na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkańców gminy, ale jedynie na świadczeniu usług określonym osobom. Nie może być więc prowadzona przez zakład budżetowy.
SR powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego Oddziału we Wrocławiu (sygn. II SA/WR 1234/03), który wskazał, że działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu usług (na podstawie umów) podmiotom innym niż gmina nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy, ma charakter komercyjny i wykracza poza zadania użyteczności publicznej. Zakład budżetowy mógłby zarządzać nieruchomością wyłącznie, gdyby do powstania wspólnoty doszło na skutek sukcesywnego wyodrębniania lokali z nieruchomości stanowiącej pierwotnie własność gminy w 100 proc., a podczas wyodrębniania współwłaściciele określili (na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) umowny sposób zarządu.
W rezultacie SR zasądził żądaną kwotę na rzecz wspólnoty, a potrącenia miasta nie uwzględnił.
Rozpatrując apelację miasta, Sąd Okręgowy w Łodzi zwrócił się do SN o rozwianie wątpliwości, ale ten odmówił podjęcia uchwały. W krótkim ustnym uzasadnieniu stwierdzono, że w zasadzie sądy niższych instancji wiedziały, jak postąpić, dlatego też odpowiedź SN jest zbędna.
Pełnomocnicy stron – Piotr Rychta ze strony wspólnoty i Sylwia Brodniewicz-Drożdż ze strony miasta – w jednym byli zgodni: że zarządzanie przez gminne jednostki budżetowe wspólnotami jest powszechną praktyką nie tylko w Łodzi. Oboje też stwierdzili, że jakakolwiek odpowiedź SN – twierdząca czy negująca – byłaby wskazana, najgorsza jest bowiem niepewność.
Zobacz więcej w serwisie:
Samorząd » Nieruchomości gminne i powiatowe » Gospodarka nieruchomościami
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
