Dla Ciebie
Liczy się interes wszystkich właścicieli mieszkań
Jeśli deweloper nie wyodrębnił garażu jako samodzielnego lokalu, właściciel mieszkania może korzystać z niego stosownie do udziału w nieruchomości
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku kończącym się wygraną wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wytoczonej jej przez spółkę z o.o. Activ Investment – dewelopera, a jednocześnie członka tej wspólnoty (sygn. III CSK 325/09).
W domu, w którym funkcjonuje ta wspólnota, znajdują się 44 lokale mieszkalne. Sprzedając 17 z nich, zastrzeżono w umowach, że ich właścicielom będzie przysługiwać prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym.
W umowach sprzedaży dotyczących 25 mieszkań takie zastrzeżenia nie zostały umieszczone. Własność dwu ostatnich lokali spółka wyodrębniła dla siebie, stwierdzając jednocześnie, że jest z nimi związane wyłączne korzystanie z 27 miejsc postojowych. Deweloper nie wyodrębnił garażu jako odrębnego lokalu i zaliczył go do nieruchomości wspólnej.
Nie wszyscy mogli parkować
Właściciele mieszkań, kupując je, liczyli na miejsca na ogólnodostępnym parkingu. Spółka zapewniała, że go wybuduje, ale do tego nie doszło. Rezultat jest taki, że około 15 właścicieli mieszkań nie miało zapewnionych miejsc parkingowych.
Członkowie wspólnoty znaleźli następujące wyjście z sytuacji: w 2007 r. przegłosowali uchwałę o zmianie sposobu korzystania z 27 miejsc postojowych przez przyznanie prawa do korzystania z nich przez wszystkich bez wyjątku właścicieli. Spółka uchwałę tę zaskarżyła i w 2008 r. uzyskała wyrok uchylający ją w całości.
Zasady współżycia społecznego uzasadniały zmianę sposobu korzystania z miejsc postojowych
Sąd uznał, że uchwała, pozbawiając spółkę prawa do wyłącznego korzystania z jakiegokolwiek miejsca postojowego, narusza jej interesy. Jednocześnie jednak stwierdził, że wyłączne korzystanie przez nią z 27 miejsc postojowych godzi w zasady sprawiedliwości i słuszności, skoro część mieszkańców nie ma gdzie parkować swych pojazdów.
Po tym wyroku właściciele podjęli dwie uchwały. W jednej wyrazili zgodę na zmianę sposobu korzystania ze wszystkich 44 miejsc postojowych, stanowiących część nieruchomości wspólnej, polegającą na tym, że spółka jako właścicielka dwu lokali ma prawo do wyłącznego korzystania z 12 miejsc postojowych, a wszyscy właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową mają prawo do korzystania z 15 miejsc postojowych. Druga uchwała dotyczyła opłaty za korzystanie z miejsc postojowych.
Oddalony pozew
Spółka i tym razem zakwestionowała przed sądem obie uchwały, ale sąd oddalił jej pozew, uznając, iż nie występuje żadna z przewidzianych w art. 25 ustawy z 1994 r. o własności lokali podstaw do ich zaskarżenia. Sąd nie dopatrzył się zarzucanego przez spółkę naruszenia nimi jej interesu.
Sąd II instancji zaakceptował ten wyrok. Uznał ustalony w uchwałach sposób korzystania z garażu jako nieruchomości wspólnej za tzw. podział quoad usum, czyli umowę współwłaścicieli o sposobie używania wspólnej własności. Zaakceptował ten podział jako uwzględniający interesy wszystkich właścicieli, a więc także tych, którzy nie mają gdzie parkować.
Spółka decydowała o rozwiązaniu
Spółka przegrała też przed Sądem Najwyższym. W uzasadnieniu swego werdyktu SN zaznaczył, że spółka, jako dotychczasowy właściciel, miała zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych, a polegające na zaliczeniu ich do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego, w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości.
W konsekwencji wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej stosownie do udziałów w jej współwłasności i wszyscy mogą z niej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym.
Umowy ustanawiające odrębną własność lokali, w których określono sposób korzystania z miejsc postojowych, nie określały, w ocenie SN, sposobu zarządu nieruchomością. Nie były więc umowami, o których mowa w art. 18 ustawy z 1994 r.
Był to podział quoad usum części nieruchomości wspólnej, a taki podział może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Sąd Najwyższy przyznał, że uchwała będąca przedmiotem sporu w tej sprawie z pewnością narusza subiektywny interes spółki.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
