Kiedy od działki rolnej danina jak od budowlanej

autor: Rafał Guz

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Ewidencja gruntów podstawą wymiaru
• Jak ustalić przeznaczenie terenu
• Grunt niepewny, a podatek tak
• Spór o interpretację ma swój finał
• Zapisy studium nie wpływają na wysokość VAT od gruntu
• Użytki rolne przedsiębiorcy wydzierżawione rolnikom nie są obciążone podatkiem od nieruchomości
• Przedsiębiorcę czasami obciąża podatek rolny

O podatku od nieruchomości decyduje ewidencja gruntów i budynków, a nie plan zagospodarowania przestrzennego. Gminy nie będą więc zważać na protesty

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest czymś nadzwyczajnym. Zdarza się jednak, że nowy plan zmienia możliwość zagospodarowania działek, które np. nie będą już mogły być zabudowane. Przekonała się o tym jedna z czytelniczek. Zmiana planu nie odbiera jednak praw nabytych właścicielom, którzy mają ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Osoby budujące dom na działce, która znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne,  a gmina  zmieniła plan, ustalając, że ziemia w ich rejonie będzie gruntem rolnym, nie mogą jednak żądać naliczania od tego gruntu podatku rolnego, który jest niższy niż od nieruchomości.

Liczy się klasyfikacja

Przeznaczenie gruntów wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium zagospodarowania przestrzennego (gdy nie ma planu). Na ich podstawie wydawane są decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę. Ci, którzy mają takie decyzje ostateczne,  mogą budować się na działkach i nawet zmiana miejscowego planu   nie przeszkodzi  im w dokończeniu inwestycji.

– Zgodnie z prawem budowlanym zmieniony na ich niekorzyść plan nie ma do nich zastosowania, pod warunkiem  że budowę będą prowadzić zgodnie z pozwoleniem i nie przerwą jej na dłużej niż trzy lata. Do zachowania tego okresu wystarczy chociażby prowadzenie drobnych robót budowlanych  i utrzymanie  kierownika budowy. Jeśli tego nie dopilnują albo będą chcieli np. rozbudować dom, to niestety muszą się liczyć z tym, że takiej decyzji już nie dostaną – podkreśla Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana.

Szkopuł w tym, że o podatku, jaki muszą płacić od swojej nieruchomości, nie decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez starostę. A dokładnie, jak podkreśla Irena Ożóg, partner zarządzający w kancelarii Ożóg i Wspólnicy, to, jak dana działka została zaklasyfikowana w tej ewidencji.

– Jeśli działka jest w niej zapisana jako budowlana, to  bez względu na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym będzie uznana za grunt rolny, właścicielowi przyjdzie zapłacić podatek od nieruchomości – powiedziała "Rz" Irena Ożóg.

– Budowa jest możliwa nawet na działce rolnej, pod warunkiem  że zostanie ona wcześniej wyłączona z produkcji rolnej. Także wówczas podatek, jaki trzeba będzie od niej zapłacić, będzie podatkiem od nieruchomości – dodaje Mariola Berdysz. Jak twierdzi, ewidencja i plan to dwie różne rzeczy. Ewidencja odzwierciedla aktualny stan działki, plan – jej przeznaczenie w przyszłości. Przepis art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie wskazuje na możliwość korzystania z działki  w taki sposób, w jaki była wykorzystywana, zanim uchwalono plan, mimo że teraz wskazuje on inne przeznaczenie.

Podatek do egzekucji

Problemy, które mają osoby, gdy plan  rozmija się z ewidencją, da się rozwiązać.

– Można sprzedać działkę z niedokończoną budową i wyrazić zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę. Gorzej, jeśli  nie będzie chciał budować  zgodnie z pozwoleniem – zauważa Berdysz.

– Jeżeli się okaże, że dane w ewidencji są nieaktualne,  można wprowadzić zmiany do bazy danych na podstawie udokumentowanego zgłoszenia albo w drodze decyzji. O tej drugiej formie warto pamiętać, kiedy zorientujemy się, że dane są sprzeczne ze stanem prawnym – przypomina Michał Chylak, koordynator Kliniki Prawa Własności Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka. I dodaje: – Tę drugą formę rozstrzygnięcia  organ stosuje, gdy aktualizacja operatu ewidencyjnego wymaga wyjaśnień lub uzyskania dodatkowych dowodów. Wówczas starosta przeprowadza w sprawie tej aktualizacji postępowanie administracyjne, które kończy się decyzją wprowadzającą zmiany lub odmawiającą ich wprowadzenia. Strona niezadowolona z ostatecznej decyzji może ją zaskarżyć do sądu administracyjnego.

– Warto też pamiętać, że klasyfikacja gruntu w ewidencji wpływa na obciążenia podatkowe, dlatego w naszym interesie leży kontrola danych w ewidencjach – przypomina Chylak.