Kupno, sprzedaż nieruchomości
Sąd nie zawsze pomoże, gdy dom ma usterki
Wspólnocie trudno wywalczyć u dewelopera usunięcie wad budynku
Dziesięć minut się czeka, aż woda zacznie płynąć z kranu. Nie chodzi przy tym o stary budynek, w którym instalacje pamiętają czasy sprzed II wojny światowej, lecz o nowy apartamentowiec w Warszawie. Wybudował go renomowany deweloper, który kusił potencjalnych kupujących podwyższonym standardem wykończenia.
Tymczasem po kilku latach od oddania budynku do użytkowania zaczęły wychodzić na jaw usterki. Okazało się, że instalacja wodociągowa jest źle wykonana. Tegoroczna sroga zima spowodowała zaś, że woda lała się z tarasów, ponieważ z jakością izolacji też jest nie najlepiej.
Instalacja wodociągowa (w dużej części) i tarasy należą do części wspólnej nieruchomości. Dlatego też to wspólnota, a nie poszczególni właściciele, zaczęła się domagać od dewelopera usunięcia wad w budynku (w jej imieniu działał zarząd).
Okazało się wtedy, jaką barierą do pokonania jest samo prawo, konkretnie kodeks cywilny.
Protezy prawne nie wystarczą
– Przepisy k. c. dotyczą bowiem właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej – wyjaśnił adwokat Rafał Dębowski z Kancelarii Dębowski i Wspólnicy. – Nie wiadomo, czy wspólnota mieszkaniowa może wnieść powództwo, czy nie. W efekcie stosuje się różne protezy prawne.
Najczęściej właściciele mieszkań cedują na wspólnotę swoje prawo do rękojmi.
– Ale i w tym wypadku – wyjaśnił mec. Dębowski – nie do końca wiadomo, czy wystarczy, by zrobił to jeden właściciel, czy też powinna to uczynić co najmniej połowa z nich. A może wszyscy? Przepisy milczą na ten temat.
Jak usunąć wady
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują dwa sposoby realizacji praw z rękojmi. Można mianowicie odstąpić od umowy lub zażądać obniżenia ceny. Tymczasem wspólnocie mieszkaniowej zależy na tym, by deweloper naprawił to, co sknocił.
Osoby, które kupiły mieszkania kilka lat wcześniej, nie mogą ot tak wszystkie się spakować i wynieść. To nierealne. Obniżenie ceny też nie załatwia sprawy. Tymczasem kodeks cywilny nie przyznaje ani właścicielom, ani wspólnocie roszczenia o usunięcia wad. Kupujący może wprawdzie zażądać od dewelopera ich usunięcia, ale jeżeli nie będzie chciał tego zrobić, pozostaje jedynie odstąpienie od umowy.
Trudno więc cokolwiek w sądzie wywalczyć. Jedyne, co można zrobić, to dojść do porozumienia z deweloperem i polubownie załatwić sprawę. Ma on bowiem roszczenie wobec generalnego wykonawcy budynku, może więc zmusić go do usunięcia wad. Wspólnocie tego nie wolno.
Udowodnić, ale w jaki sposób
W wypadku dochodzenia roszczeń wspólnoty wobec dewelopera jest jeszcze jeden problem. Jak bowiem udowodnić w sądzie, że powstałe wady to wina dewelopera, skoro od kilku lat budynek już stoi? A może jest to wina wspólnoty, bo źle konserwowała tarasy i dlatego tej zimy lała się woda na głowę?
Właściciel mieszkania może poprosić o pomoc rzecznika konsumentów. Ma on prawo pośredniczyć w negocjacjach z deweloperem. Z pomocy rzecznika wspólnota skorzystać nie może.
– Pomagamy tylko konsumentom, a wspólnota do nich się nie zalicza – mówi Małgorzata Rothert, rzecznik konsumentów w Warszawie. Problemu jednak większego nie widzi. Jak są wady części wspólnej, to zarząd wspólnoty występuje do sądu.
Kiedy rękojmia
O odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu lub budynku. Z rękojmi można także skorzystać, gdy rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy. Wadę należy zgłosić sprzedającemu w ciągu miesiąca. Jego upływ liczy się od dnia ujawnienia się wady w trakcie użytkowania. Żeby zachować ten wymóg, wystarczy powiadomić sprzedawcę listem poleconym przed upływem tego miesiąca. Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu (budynku).Termin ten nie dotyczy wad, które sprzedawca zataił.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
