Kary za inną elewację

autor: Karol Zienkiewicz

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Inwestor musi uważać na zmiany wprowadzane w budowanym domu. Inspektor nadzoru może je uznać za istotne odstąpienia od projektu budowlanego

Przepisy są nieprecyzyjne, bo nie wiadomo, czy nadzór budowlany może nakładać wielotysięczne kary za zmiany dokonane w trakcie budowy, które inwestor uznał za nieistotne.

Potwierdza to przykład jednego z warszawskich deweloperów. Podczas budowy domu wielorodzinnego zdecydował się na nieistotne według niego odstąpienia od projektu budowlanego. Uważał, że nie musi uzyskiwać w tym celu zamiennego pozwolenia na budowę. Po zakończeniu prac budowlanych złożył wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku.

Zastrzeżenia nadzoru

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przeprowadzający obowiązkową kontrolę miał zastrzeżenia do zgodności budynku z warunkami pozwolenia na budowę. Nie podobała się mu m.in. zmiana elewacji,  a także widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego. Jego zdaniem zmiana tych elementów uniemożliwiała stwierdzenie, iż budowę wykonano zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, a skoro tak, to inwestor powinien zapłacić karę.

– Niestety, przepisy w tym zakresie są niespójne. Wywołuje to sporo problemów – mówi adwokat Rafał Dębowski. – Prawo budowlane – dodaje – pozwala podczas budowy na zmiany, które nie są istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego i nie wymagają zmiany pozwolenia na budowę.

Tylko te istotne, zdefiniowane w art. 36a, wymagają zamiennego pozwolenia.

Lista istotnych odstąpień

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu jest istotne, gdy dochodzi do zmiany:

- zagospodarowania działki lub terenu,

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji,

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części,

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom i budynkom mieszkalnym wielorodzinnym – zapewnienie dostępu dotyczy tylko wybranych kondygnacji).

Jednocześnie w innym przepisie ustawa wymienia, co musi sprawdzić powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 59a). Sęk w tym, że zakres obowiązkowej kontroli jest szerszy niż zakres istotnych odstąpień od pozwolenia na budowę. Inspektor musi więc też sprawdzić, czy nie zmieniono przypadkiem tego, co można bez zamiennego pozwolenia zmodyfikować. Gdyby zaś doszło do takiej zmiany, powinien nałożyć karę stosownie do art. 59f prawa budowlanego, te zaś wynoszą po kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ustawodawca z jednej strony pozwala na zmiany bez konieczności uzyskiwania zamiennego pozwolenia, z drugiej zaś nakazuje karać inwestora za ich dokonanie.

Winna nowelizacja

– Rzeczywiście, powstała niejasność po nowelizacji art. 36a prawa budowlanego, w wyniku której znacznie złagodniały wymagania dotyczące odstąpień od projektu. Nie zmieniono bowiem pozostałych przepisów – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

Według niej nie można jednak traktować wykonanych robót budowlanych (w nieistotnym odstąpieniu od projektu budowlanego) jako nieprawidłowości skutkujących nałożeniem kary, jeżeli taka nieistotna zmiana została wprowadzona zgodnie z procedurą, tj. po kwalifikacji projektanta i po dokonaniu zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego.

– Trzeba także pamiętać – wyjaśnia Mariola Berdysz – że wtedy, gdy inwestor mówi np.  o elewacji, niekoniecznie może chodzić o zmianę nieistotną. Na przykład był zaprojektowany wykusz czy nadwieszenie, a deweloper z nich zrezygnował.   Tym samym dokonał zmian w konstrukcji, w efekcie czego zmieniła się także kubatura budynku, a to już oznacza, że odstąpienie miało charakter istotny.

W takim wypadu niezbędne jest pozwolenie zamienne. Inspektor nadzoru ma także obowiązek podjąć postępowanie legalizacyjne z urzędu (art. 50 i 51 prawa budowlanego).