Polemika: Renta hipoteczna w zamian za mieszkanie

Nie sposób zgodzić się z uproszczoną tezą, która wynika z lektury artykułu Renaty Krupy-Dąbrowskiej pod tytułem „Renta hipoteczna w zamian za mieszkanie” („Rzeczpospolita” nr 127/8332 z 1 czerwca 2009 r.), jakoby konstrukcja prawna umowy dożywocia (na podstawie której budowana jest instytucja tzw. hipoteki odwróconej) była ułomna. Na tyle, aby w sytuacji niewypłacalności zobowiązanego z umowy dożywocia (od czasu tzw. funduszu hipotecznego) i prowadzenia egzekucji z nieruchomości nabytej uprzednio od dożywotnika przez fundusz hipoteczny, prowadziła co do zasady do wygaśnięcia praw dożywotnika i “pozostawienia starszych osób na lodzie”. Otóż sytuacja prawna jest diametralnie różna. Polski system prawny jako zasadę przewiduje ochronę i zapewnienie trwałości praw dożywotnika zarówno w razie prowadzenia egzekucji z nieruchomości (vide art. 1000 § 3 kodeksu postępowania cywilnego), jak i w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 § 3 ustawy z 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze). Uogólniając i nie wdając się w szczegółową analizę przedmiotowych regulacji, wskazać należy, że prawa dożywotnika mogą wygasnąć jedynie w sytuacji, jeżeli nieruchomość obciążona będzie hipotekami mającymi wyższe pierwszeństwo od praw dożywotnika (a więc – co do zasady – powstałymi przed wpisem praw dożywotnika do księgi wieczystej; vide art. 12 ustawy z 12 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Jeżeli więc dożywotnik przeniesie na tzw. fundusz hipoteczny nieruchomość nieobciążoną hipotekami, to jego prawa będą chronione. Podobnie będzie wówczas, gdy fundusz hipoteczny doprowadzi do powstania hipotek w terminie późniejszym (po wpisie praw dożywotnika do księgi wieczystej). W obydwu podanych wyżej sytuacjach trwałość praw dożywotnika zostanie zapewniona. Co więcej, prawa takie będą chronione i trwałe w postępowaniach upadłościowych i egzekucyjnych, nawet jeśli przeniesieniu na fundusz hipoteczny ulegałaby nieruchomość już obciążona hipotekami, ale wartość praw osobistych chronionych w tych postępowaniach (w tym praw dożywotnika) znajdowałaby pokrycie w cenie nabycia nieruchomości. Konkludując, podkreślić należy, że konstrukcja prawna umowy o dożywocie i oparta na niej instytucja tzw. hipoteki odwróconej (ang. reverse mortgage) chronią w polskim systemie prawnym dożywotnika w sytuacji upadłości zobowiązanego z umowy o dożywocie lub prowadzenia egzekucji z nieruchomości przejętej przez niego od dożywotnika. Nie zwalnia to oczywiście wszystkich przyszłych dożywotników z obowiązku dbania o własny interes prawny poprzez staranne analizowanie wszystkich dokumentów, które konstytuowały będą przyszłą relację między dożywotnikiem a funduszem hipotecznym.

Adwokat Piotr Wieczorek, wspólnik zarządzający Małkowski Matczuk Wieczorek Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych sp. j.