Księgi wieczyste i hipoteka
Jeśli właścicielowi przysługuje hipoteka na jego własnej nieruchomości
Projektowane zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece zagrażają skutecznemu prowadzeniu egzekucji z nieruchomości – pisze Adam Jodłowski, aplikant radcowski w Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (wniesiony do Sejmu 29 grudnia 2008 r., druk sejmowy nr 1562) zakłada, że w pewnych wypadkach właścicielowi może przysługiwać hipoteka na jego własnej nieruchomości. Wierzyciele prowadzący egzekucję z takiej nieruchomości musieliby się podzielić sumą uzyskaną w toku egzekucji ze swoim własnym dłużnikiem – właścicielem licytowanej nieruchomości.
Często nieruchomość jest tym składnikiem mienia dłużnika, który przedstawia sobą największą wartość. Dodatkowo stosunkowo łatwo ją zlokalizować i do niej skierować egzekucję, co ma wymierne znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy brak widoków na zaspokojenie w szybszym trybie (z rachunku bankowego), bo np. dłużnik podjął starania, by ukryć swój majątek. Dlatego egzekucja z nieruchomości jest szczególnie istotną dla obrotu formą przymuszenia dłużnika do wykonania ciążącego na nim zobowiązania. W analizowanym projekcie znalazło się rozwiązanie mogące utrudnić wierzycielom uzyskanie zaspokojenia z nieruchomości dłużnika.
Brak konfuzji
W dzisiejszym stanie prawnym, gdy wierzytelność hipoteczna oraz obciążona hipoteką nieruchomość zostają skupione w jednym ręku, hipoteka wygasa z mocy prawa (konfuzja). Dzieje się tak np. w momencie zakupienia przez wierzyciela hipotecznego nieruchomości, która jest obciążona hipoteką na jego rzecz. Z momentem przejścia własności nieruchomości hipoteka wpisana na rzecz kupującego wygasa z mocy prawa. Analogiczne konsekwencje dla hipoteki pociągnie za sobą co do zasady spłata wierzytelności hipotecznej przez osobę, która nie jest dłużnikiem osobistym, a odpowiada jedynie rzeczowo z nieruchomości obciążonej hipoteką. Właściciel nieruchomości dokonujący spłaty nabędzie wtedy wierzytelność względem dłużnika odpowiadającego osobiście na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Jednak ponieważ z momentem nabycia właściciel nieruchomości staje się uprawnionym z tytułu hipoteki obciążającej jego nieruchomość, hipoteka ta wygasa. Wygaśnięcie hipoteki na drodze konfuzji wynika wprost z art. 247 k.c.
Analizowany projekt dokonuje wyłomu od tej generalnej zasady, zakłada bowiem, że w pewnych wypadkach wierzycielowi hipotecznemu będzie mogła przysługiwać hipoteka na jego własnej nieruchomości. Wprowadza on do ustawy art. 961 (odpowiada on art. 229 dawnego dekretu z 1946 r. – prawo rzeczowe), który przewiduje dwie drogi prowadzące do takiej sytuacji:
> przejście wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na właściciela obciążonej nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym,
> nabycie obciążonej nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego.
W całości brzmi zaś następująco:
„1. Jeśli wierzytelność zabezpieczona hipoteką przejdzie na właściciela obciążonej nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym, właściciel nabywa również hipotekę.
2. Właściciel nieruchomości nie może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Jeśli wierzyciel uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, przysługująca mu wierzytelność hipoteczna wygasa w odpowiednim zakresie.
3. Przepisy powyższe stosuje się także w przypadku, gdy własność nieruchomości obciążonej hipoteką przejdzie na wierzyciela hipotecznego, a zabezpieczona wierzytelność nadal istnieje”.
W obu wypadkach regulowanych przez ten przepis hipoteka obciążająca nieruchomość będzie zabezpieczać wierzytelność przysługującą właścicielowi obciążonej nieruchomości względem osoby trzeciej. Oczywiście właściciel nie będzie mógł skierować egzekucji do własnej nieruchomości. Natomiast fakt, że na swej własnej nieruchomości będzie przysługiwała mu hipoteka, stworzy skuteczną barierę w prowadzeniu egzekucji przez wierzycieli właściciela nieruchomości.
(Nie)zamierzone ograniczenie egzekucji
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
