Nieruchomości
Granice nowych opłat
Właściciel mieszkania może co do zasady podnosić czynsz za wypowiedzeniem. Lokatorowi wolno jednak się bronić przed podwyżkami nadmiernymi
Właściciel musi respektować pewne reguły, jeśli chodzi o skalę i częstotliwość podwyżek.
Reguły dotyczące wypowiadania czynszu i jego podwyżek określa ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zmianami). Podwyżki mogą być ograniczane w mieszkaniach należących do prywatnych właścicieli, a także do publicznego zasobu mieszkaniowego, więc przede wszystkim do gmin i Skarbu Państwa.
Z trzymiesięcznym wypowiedzeniem
Właściciel ma prawo zażądać wyższego czynszu, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Zasadniczo są to trzy miesiące. Termin ten może być dłuższy, jeśli tak ustalą właściciel i lokator. Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi mieć formę pisemną. Inaczej jest nieważne.
Zasady podwyżek czynszu są zróżnicowane, w zależności od tego, jak do tej pory był wysoki. Ważna jest też relacja między wydatkami ponoszonymi przez właściciela na utrzymanie lokalu a wpływami z czynszów i innych opłat.
Nie ma zasadniczo ograniczenia wysokości podwyżek czynszu, jeżeli w skali roku nie przekroczą 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Zwrot nakładów i godziwy zysk
Zdarza się, że dopuszczalne jest przekroczenie pułapu 3 proc. wartości odtworzeniowej. Może to nastąpić w dwóch przypadkach. Jeden dotyczy sytuacji, gdy właściciel podnosi czynsz w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Taką podwyżkę uważa się zawsze za uzasadnioną i lokator nie może jej kwestionować.
Drugi dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje z czynszu dochodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokum (w 2009 r. wynosi on 4,2 proc.). Wtedy wolno mu podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk.
Ustawa o ochronie lokatorów ustala równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku:
■ nie więcej niż 1,5 proc. nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu i
■ 10 proc. nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu.
Jeśli więc np. właściciel kupił budynek mieszkalny po średniej cenie wynoszącej 5000 zł za mkw., to roczna podwyżka z tego tytułu może wynieść tylko 75 zł od mkw. Wartość tę podnosi się o „godziwy zysk”. Takiego zysku jednak żaden przepis nie definiuje.
Zasada jest taka: jeśli lokator godzi się na podwyżkę, to najem trwa. Wyższy czynsz musi uiszczać od upływu terminu wypowiedzenia czynszu w dotychczasowej wysokości.
Może on jednak w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Wtedy umowa najmu wygasa z upływem okresu wypowiedzenia. Do tego momentu lokator uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości.
Właścicielowi nie wolno podnosić czynszu częściej niż co sześć miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ostatnia podwyżka.
Na innych zasadach
■ Przepisy ograniczające wysokość podwyżek czynszu oraz innych opłat za używanie mieszkania nie odnoszą się do tzw. najmu okazjonalnego, czyli sytuacji, gdy właściciel lokum przejściowo nie korzysta z niego w całości lub w części na własne potrzeby, bo np. wyjechał za granicę, czy nawet odnajmuje część domu dla podreperowania budżetu.
■ W mieszkaniach znajdujących się w dyspozycji MSW, jednostek organizacyjnych Służby Więziennej, szefów ABW i Agencji Wywiadu mają one zastosowanie, chyba że przepisy dotyczące bezpośrednio tych mieszkań zawierają inne unormowania.
Wartość odtworzeniowa
Jest to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw. tej powierzchni. Wskaźnik ten to przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ustalają go wojewodowie na sześć miesięcy – osobno dla miast i osobno dla pozostałej części danego województwa. Podstawą mają być dane urzędu statystycznego opracowane według powiatów oraz własne analizy. Wskaźniki przeliczeniowe są ogłaszane obowiązkowo w dziennikach urzędowych województw. Różnią się znacznie. Tak więc aktualnie wskaźnik dla Warszawy wynosi 5536 zł, dla woj. mazowieckiego 4528 zł, dla Rzeszowa 3442 zł, a dla woj. podkarpackiego 3301 zł, dla Szczecina 3478 zł, a dla woj. zachodniopomorskiego 3370 zł.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
