Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Finansowanie

Ile warta jest działka lub magazyn

Opłaty za użytkowanie można aktualizować jedynie raz na trzy lata
www.sxc.hu, James White JW James White
Przedsiębiorca, który chce zacišgnšć kredyt hipoteczny, musi przeprowadzić wycenę nieruchomoœci. Nie obędzie się tu bez pomocy eksperta
Ile sš warte działka, magazyn czy lokal użytkowy? Inwestor dowie się tego z operatu szacunkowego. Najczęœciej potrzebuje wyceny nieruchomoœci: gdy planuje zacišgnšć kredyt, wnieœć nieruchomoœć aportem do spółki albo gdy kwestionuje wysokoœć opłaty za użytkowanie wieczyste. [srodtytul]Wybieramy rzeczoznawcę[/srodtytul] Dobry rzeczoznawca majštkowy to połowa sukcesu. Jak go więc znaleŸć? Ich rejestr prowadzi Ministerstwo Infrastruktury (można go znaleŸć na stronie ministerstwa: [link=http://www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm]www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm[/link]). Jest to najpewniejsza forma sprawdzenia, czy osoba, której chcemy zlecić wycenę, ma wymagane uprawnienia.
Przedsiębiorca, który chce zacišgnšć kredyt hipoteczny, ma ułatwione zadanie. Banki honorujš tylko wyceny sporzšdzone przez rzeczoznawców z listy prowadzonej przez siebie – rola kredytobiorcy ogranicza się do wybrania jednego z nazwisk. Swoje listy prowadzš też stowarzyszenia lokalne oraz federacja tych stowarzyszeń. Jeden cennik wynagradzania rzeczoznawców nie istnieje i nie ma żadnych przepisów regulujšcych tę kwestię. Wysokoœć wynagrodzenia kształtowana jest więc przez rynek. Standardowe wyceny, których wykonuje się dużo, majš podobne stawki. Gdy chodzi o specjalne nieruchomoœci, wycena może osišgnšć wysokie, indywidualne ceny. [srodtytul]Co się liczy[/srodtytul] Rzeczoznawcy okreœlajš w operacie najczęœciej wartoœć rynkowš danej nieruchomoœci. Stosujš przy tym różne podejœcia, najczęœciej jest to porównawcze, rzadziej dochodowe czy kosztowe. To rzeczoznawca decyduje, którš metodę wyceny wybrać. Pod uwagę wówczas bierze: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomoœci, funkcję wyznaczonš dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urzšdzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomoœciach. Przykładowo podejœcie porównawcze wykorzystuje się przy wycenie nieruchomoœci dla potrzeb kredytu lub jej sprzedaży. Stosujšc podejœcie porównawcze, należy znać ceny transakcyjne nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej, a także ich cechy majšce wpływ na wysokoœć ich cen. Nie ma wykazów publicznych, którymi rzeczoznawcy mogliby się posiłkować, stosujšc metodę porównawczš, dlatego na swój własny użytek prowadzš bazę tego typu transakcji. Jakoœć wyceny niestety mocno uzależniona jest od jakoœci bazy danych, które wykorzystywane sš w jej procesie. [srodtytul]Opinia ważna przez rok [/srodtytul] Rzeczoznawca majštkowy sporzšdza na piœmie opinię o wartoœci nieruchomoœci w formie operatu szacunkowego. Powinien on zawierać następujšce informacje: okreœlenie nieruchomoœci i zakres wyceny, jej cel, Ÿródła danych o nieruchomoœci, opis stanu nieruchomoœci, wskazanie przeznaczenia wynikajšcego z planu miejscowego, rodzaj okreœlanej wartoœci, zastosowane podejœcia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomoœci. Do operatu szacunkowego dołšcza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporzšdzaniu, np. dokumentację fotograficznš, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Operat szacunkowy może być formalnie wykorzystywany do celu, dla którego został sporzšdzony przez okres 12 miesięcy od daty jego przygotowania, chyba że wystšpiły zmiany w prawie lub w czynnikach majšcych wpływ na wartoœć (np. uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Wycena może być wykorzystana po roku, ale po potwierdzeniu jej aktualnoœci przez rzeczoznawcę majštkowego. [srodtytul]Nieprawidłowa analiza[/srodtytul] Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z kwotš wyliczonš przez rzeczoznawcę? Można wystšpić do jednej z komisji arbitrażowych działajšcych przy stowarzyszeniach rzeczoznawców majštkowych (istniejš w każdym większym mieœcie) oraz przy Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majštkowych. Postępowanie przed takš komisjš jest jednak kosztowne. Minimalna opłata wynosi bowiem kilka tysięcy złotych (zależy od wartoœci wycenionej nieruchomoœci). Do komisji trafiajš więc sprawy większego kalibru. Rzeczoznawcę można też pozwać do sšdu cywilnego o odszkodowanie, jeżeli w wyniku złej wyceny poniosło się szkodę. Poza tym można oddać sprawę do komisji odpowiedzialnoœci zawodowej, która działa przy ministrze infrastruktury na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomoœciami. Komisja ta to nic innego jak sšd dyscyplinarny. Sama nie może ukarać, ale ma prawo złożyć wniosek w tej sprawie do tego ministra. Rzeczoznawcy grozi jedna z następujšcych kar: upomnienie, nagana z wpisaniem do akt, zawieszenie w wykonywaniu zawodu lub pozbawienie prawa wykonywania zawodu. [ramka][b]Koszt wyceny[/b] Zdaniem resortu gospodarki przedsiębiorca, składajšc w urzędzie wniosek, będzie mógł uzyskać interpretacje nie tylko podatkowe, ale także w sprawie: - działki pod dom jednorodzinny – 500 zł - działki zabudowanej domem jednorodzinnym – od 800 do 2 tys. zł - standardowej nieruchomoœci inwestycyjnej – 2 tys. do 3,5 tys. zł, w zależnoœci od lokalizacji, a więc tego, czy znajduje się na terenie czy w pobliżu dużego miasta - gruntu wnoszonego aportem do spółki – od 1 tys. zł [/ramka] [ramka][b]Gdzie szukać przepisów[/b] - [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=EF76116DF03BD9CCB6DBEA7EBF94327E?id=175872]ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z póŸn. zm.[/link]) - [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=09F559C3FE90DF60E2EBA1BECD6EB47F?id=175039]rozporzšdzenie Rady Ministrów z 21 wrzeœnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporzšdzania operatu szacunkowego (DzU nr 207, poz. 2109 z póŸn. zm.[/link]).[/ramka] [ramka][b]Poszukaj profesjonalisty [/b] [b]Komentuje Wojciech Nurek, rzeczoznawca majštkowy, RealExperts SKA [/b] Wiarygodny operat może sporzšdzić tylko dobry rzeczoznawca majštkowy. Często przedsiębiorcy dzwoniš do rzeczoznawców, pytajš się, ile będzie kosztowało sporzšdzenie operatu, a potem wybierajš najtańszego. To błšd. Zdarza się bowiem, że niektórzy z nich sporzšdzajš operaty, których nie chcš honorować ani urzędy, ani banki. Oczywiœcie wynagrodzenie jest ważne, ale nie najważniejsze. W każdym razie nie powinno być ono jedynym kryterium wyboru rzeczoznawcy. Szukajšc rzeczoznawcy, przede wszystkim warto skorzystać z polecenia znajomych przedsiębiorców. Dobry i doœwiadczony rzeczoznawca pozostawia na rynku usług cenny œlad w postaci dobrze obsłużonych klientów. Warto podšżać tym œladem.[/ramka]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL