Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu

W mieszkaniu można prowadzić biuro, a w budynku gospodarczym lub garażu założyć sklep, wcześniej trzeba jednak dopełnić formalności budowlanych. W przeciwnym razie popełnia się samowolę.

Jakie formalności

Prawo budowlane zezwala na korzystanie z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem.

Mieszkanie powinno być wykorzystywane na cele mieszkaniowe, a garaż służyć do przechowywania samochodu. To samo prawo budowlane przewiduje możliwość zmiany ich sposobu użytkowania. Konkretnie mówi o tym art. 71 prawa budowlanego.

Przepis reguluje, że zmiana sposobu użytkowania polega na: „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”:

- bezpieczeństwa pożarowego,

- bezpieczeństwa powodziowego,

- pracy,

– zdrowotne,

– higieniczno-sanitarne,

– ochrony środowiska

bądź

– wielkość lub układu obciążeń.

Jak należy to rozumieć? Jeżeli podejmujemy działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie.

Najlepiej zapytać o to w konkretnej sytuacji osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli odpowiedź będzie pozytywna, trzeba będzie właśnie takiej osobie zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Przykład pierwszy

Małżeństwo informatyków zakłada witryny internetowe. Nikogo nie zatrudniają, zlecenia przyjmują przez Internet.

Oznacza to, że nie muszą zatroszczyć się o warunki sanitarno-higieniczne dla pracowników, ich klienci nie chodzą po klatce schodowej, nie zwiększa się więc obciążenie w budynku.

Nie muszą się więc starać o zmianę sposobu użytkowania mieszkania.

Przykład drugi

Gdyby jednak to samo małżeństwo chciało założyć internetową księgarnię, ich sytuacja wyglądałaby inaczej. Do ich mieszkania przywożone będą książki, które następnie trafią do zamawiających je internautów. Wzrośnie więc obciążenie stropu mieszkania.

Zwiększy się liczba korzystających z klatki schodowej, a więc tym samym może zmniejszyć się bezpieczeństwo przeciwpożarowe. W tym wypadku trzeba zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części. Osoba, która się na nią zdecydowała, zgłasza to staroście i składa wymagane dokumenty. Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni.

Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność (na rozpoczęcie działalności na podstawie skutecznego zgłoszenia mamy dwa lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście).

Gdy zależy nam na czasie, można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć działalność lub ewentualne prace adaptacyjne.

Może się zdarzyć, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na ich wykonanie. Wówczas w pozwoleniu na budowę na wykonanie tych robót starosta przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Uwaga!

O formalności trzeba zadbać przed zmianą garażu na sklep czy mieszkania na biuro, a nie później.

Jeżeli odwróci się kolejność, zgłoszenie jest nieskuteczne i będzie to taka sama samowola budowlana jak zmiana sposobu użytkowania dokonana bez zgłoszenia.

Trzeba też wskazać na dość nietypowy przepis prawa budowlanego – chodzi o zapis art. 71 ust. 7. Mówi on, że dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po faktycznej zmianie sposobu użytkowania „nie wywołuje skutków prawnych”.